Home » Passend wonen in Engeland en België

Passend wonen in Engeland en België

Op donderdag 16 november organiseerde Corpovenista de inspiratiesessie ‘Passend wonen over de grens’. De bijeenkomst was bedoeld om strategen en strategiemedewerkers kennis te laten maken met de Engelse en Belgische kijk op passend wonen en eventuele voordelen hiervan te vertalen naar het Nederlandse systeem.

Door Silvester de Ruig

Bob Witjes, belangenbehartiger bij Aedes, opent de middag en laat zien waarom het vraagstuk van passend wonen op dit moment actueel en relevant is:

  • Er zijn in Nederland 400.000 woningen met vier kamers of meer, die worden bewoond door alleenstaanden (IBO sociale huur 2016)
  • In het Regeerakkoord 2017 staat dat het woningaanbod mee moet bewegen met de veranderende wensen en eisen in de samenleving. De mogelijkheden in gemeentelijk beleid om het aanbod te vergroten, moeten ten volle benut worden.
  • De huurkorting zorgt ervoor dat een alleenstaande in een te ruime woning meer financieel voordeel heeft dan in een kleinere woning, in vergelijking met een gelijksoortige woning in de vrije sector.
  • Met name in grote steden als Amsterdam en Utrecht lopen de wachttijden voor sociale huurwoningen nog altijd op.

Engeland

Trevor James, adviseur bij Van Nimwegen, schetst hoe sinds de jaren tachtig, gestimuleerd door het beleid van Right to Buy van Thatcher, het woningtekort in Engeland is opgelopen. Sinds 1980 hebben huurders het recht om met een flinke korting hun huurwoning te kopen. Van dit recht, dat inmiddels aan banden is gelegd en in Wales en Schotland recent is afgeschaft, hebben veel Engelsen gebruik gemaakt. Het gevolg was dat de markt voor sociale huurwoningen kromp, terwijl de behoefte bleef stijgen. Het geld van de verkoop van woningen konden gemeenten, als ze dat al hadden gewild, niet altijd gebruiken om woningen bij te bouwen, zij werden verplicht eerst hun schulden aan de staat af te lossen. Het aantal sociale huurwoningen in Engeland is sinds 1980 met 12% gedaald, van 29% in 1980 tot 17,1% in 2015, de dakloosheid is sinds die tijd met 30% gestegen naar 268.000 huishoudens.

Om het aantal huurwoningen toch een impuls te geven zijn er eind jaren tachtig en halverwege de jaren negentig twee maatregelen genomen die de particuliere verhuur moesten bevorderen:

  • Assured shorthold tenancy (kortlopende huurcontracten met weinig bescherming voor de huurder)
  • Buy to let – belastingvoordelen voor eigenaren die woningen kopen om te verhuren (Tussen 1999 en 2015 werden er 1,7 miljoen buy-to-let-hypotheken verschaft.)

De nadelen van deze beleidsmaatregelen bleken groot: de huurder is door de zeer geringe huurbescherming in deze kortlopende huurcontracten welhaast vogelvrij verklaard. Zo wordt twintig procent van de huurcontracten bijvoorbeeld beëindigd door dwang van de verhuurder. Bovendien dreef Buy to Let de huizenprijzen op en maakte koopwoningen onbereikbaar voor starters.

In 2013 zijn daarnaast de Benefit Cap, een limiet aan het bedrag dat een huishouden aan toeslagen kan ontvangen, en de Bedroom Tax, een heffing op sociaal wonen ‘per slaapkamer teveel’, ingevoerd. Deze maatregelen troffen meer dan een half miljoen van de meest kwetsbare huishoudens, terwijl slechts een vijfde van het aantal beoogde gezinnen verhuisde.

België

Tom Vandromme, senior adviseur bij de Vlaamse overheid en onderzoeker bij de Universiteit Antwerpen, vertelt dat de sociale huursector in België slechts 6% van het totaal aantal woningen beslaat (73% koop, 21% particuliere huur). Het aantal wachtenden is de laatste zes jaar verdubbeld. Het plan is dan ook om voor 2025 50.000 huurwoningen bij te bouwen, al staat dit op gespannen voet met de almaar teruglopende inkomsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Ter bevordering van de doorstroming is in België het tijdelijke huurcontract ingevoerd. Een huurcontract voor negen jaar, dat na toetsing op inkomen en bezetting eventueel steeds voor drie jaar verlengd wordt. In onderstaande tabel staan in het kort (de uitzonderingen en nuances ontbreken) de criteria die in de toekomst tot een opzegging van het contract kunnen leiden.

VLAANDEREN WALLONIË BRUSSELS GEWEST
Inkomen (laatste. 3 jr) > 125% Inkomen > 100% Inkomen > 150%
Onderbezet + 2 keer passend geweigerd Vier kamerwoning (en groter) onderbezet + meer dan 1x passend geweigerd Onderbezet + 1 keer passend geweigerd
Onderbezet: Onderbezet: Onderbezet:
Slaapkamers – bewoners > 1 Vier kamers+ onderbezet 2 slaapkamers boven norm
Passend aanbod: Passend aanbod: Passend aanbod:
Niet opnieuw onderbezet Resterende periode contract Gelijkaardig comfort
Binnen 5 km Zelfde gemeente Binnen 5 km (of gemeente)
Huurprijs + lasten niet hoger Max. 115% van oude prijs

Slotoverweging

De ‘blinde’ Engelse maatregelen leren ons vooral wat niet werkt. Van de kortlopende contracten in België valt volgens de deelnemers meer op te steken. Met duidelijke randvoorwaarden en criteria zouden deze misschien wel een aanvulling kunnen zijn op het Nederlands huurbeleid, vooral in schaarste-gebieden.

Deze pagina delen:Share on LinkedInShare on FacebookTweet about this on Twitter