Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse van aanpak woonfraude en huurachterstand
Woningcorporaties investeren in de aanpak van woonfraude en huurachterstand. Wat levert dat op? Corporatie Parteon liet dit uitzoeken met een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse. De MKBA toont aan dat de corporatie én de maatschappij veel baat hebben bij de aanpak van woonfraude en huurachterstand.
Iedere corporatie heeft er wel eens mee te maken: illegale bewoning, schade aan de woning door hennepteelt, betalingsachterstanden. Woonfraude en huurachterstand bezorgen corporaties hoge kosten. Ook omwonenden en woningzoekenden hebben ervaren hinder als anderen zich niet aan de regels houden. Het is oneerlijk en onveilig. Daarom pakken veel corporaties deze zaken actief aan. Maar hoe efficiënt is de aanpak van woonfraude en huurachterstand eigenlijk? Hoeveel rendement leveren deze activiteiten op, zowel voor de corporatie zelf als voor de maatschappij? Parteon wilde antwoorden op deze vragen en liet een onderzoek uitvoeren naar het rendement van de aanpak van huurachterstand en woonfraude.
Beide activiteiten blijken een positief rendement op te leveren, voor Parteon én voor de maatschappij. Voor Parteon blijkt het rendement vooral te zitten in een toename van de huurinkomsten en een afname van juridische kosten. De maatschappij, meer specifiek toekomstige huurders en omwonenden, profiteren van kortere wachttijden en leefbaarheidseffecten.
Parteon onderzoekt haar maatschappelijke waarde
Woningcorporatie Parteon, actief in de Zaanstreek, beschouwt zichzelf als een maatschappelijke onderneming. Om inzicht te krijgen in wat haar activiteiten de maatschappij opleveren, liet Parteon een maatschappelijke kosten- en batenanalyse (MKBA) uitvoeren. RIGO nam twee werkprocessen van Parteon onder de loep: de aanpak van woonfraude en de aanpak van huurachterstanden.
Woonfraude valt uiteen in twee categorieën: onrechtmatige bewoning (onder- of doorverhuur, onbewoond laten) en onrechtmatig gebruik van de woning (hennepteelt, drugslab, prostitutie of kraak). Onrechtmatige bewoning heeft tot gevolg dat sociale huurwoningen niet worden bewoond door de huishoudens waarvoor ze zijn bedoeld. De doorstroming vertraagt, er ontstaan langere wachttijden. De corporatie loopt huurharmonisatie mis. Onrechtmatig gebruik zoals hennepteelt en prostitutie kan gepaard gaan met overlast voor de omwonenden.
Huurachterstand ontstaat wanneer huurders hun huur, of een getroffen regeling, niet of te laat betalen. Wanneer mensen stelselmatig hun huur niet betalen, kan middels gerechtelijke procedures een terugbetalingsregeling worden getroffen of het huurcontract worden ontbonden. Huurachterstanden kunnen ontstaan bij tijdelijke terugval in inkomen bij de huurder. Daarnaast zijn er huishoudens die structureel betalingsproblemen hebben. Een deel van de uitstaande huurachterstand is in de praktijk oninbaar en moet daarom als directe huurderving worden gezien. In 2013 heeft Parteon rond de 600.000 euro afgeboekt als oninbaar. De juridische kosten zijn in de praktijk niet altijd te verhalen op de wanbetaler. In dat geval zijn de kosten voor rekening van de corporatie.
Woonfraudebestrijding levert veel op
De bestrijding van woonfraude wordt uitgevoerd door 6 consulenten van de afdeling sociaal beheer van Parteon. Woonfraude neemt ongeveer 1/3 deel van hun tijd in beslag. De werkzaamheden bestaan uit recherchewerk naar aanleiding van kansrijke meldingen. Daarvan worden er jaarlijks zo’n 200 verwerkt.
De aanpak wordt vergeleken met het nul-alternatief van niets doen met meldingen van woonfraude. Dit biedt zicht op de effecten van de aanpak: sociale huurwoningen komen vrij, de wachttijd voor de doelgroep wordt korter, andere vormen van fraude worden opgespoord, er is minder aan drugscriminaliteit gerelateerde overlast.
Woonfraudebestrijding levert volgens de uitgevoerde MKBA meer op dan het kost. Er is een zeer hoge baten/kosten-ratio van 5. Huurharmonisatie opbrengsten (voor Parteon) en opsporing van andere aan woonfraude gerelateerde fraude met uitkeringen en toeslagen (voor de maatschappij) vormen de grootste baten. Wanneer alleen de posten die op Parteon en haar huurders betrekking hebben worden meegerekend, heeft woonfraudebestrijding nog steeds een ratio van 2,7 en een positief saldo van ruim €330.000 per jaar.
In de toekomst zullen opbrengsten van huurharmonisatie mogelijk afnemen. Op dit moment wordt gerekend met een harmonisatiesprong van gemiddeld €130 per maand. Op termijn zal dat bedrag veel kleiner zijn wanneer steeds meer woningen dicht bij de maximale huurprijs worden verhuurd. Bij een harmonisatie-sprong van gemiddeld €35 per vrijgekomen woning per maand komt de baten/kosten-ratio voor Parteon uit op 1. Voor de maatschappij als geheel is de baten/kosten-ratio met 3 dan nog altijd zeer gunstig.
RIGO voerde ook voor woningcorporatie Haag Wonen een MKBA naar woonfraude uit. Die MKBA laat zien dat ook de aanpak van Haag Wonen efficiënt is, waarbij de baten aanmerkelijk hoger uitvallen dan de kosten. RIGO stelt dat Haag Wonen, naast de opbrengsten van huurharmonisatie, mogelijk nog twee financiële baten had bij de aanpak van woonfraude. Deze corporatie profiteerde mogelijk ook van een beperking van rentekosten als gevolg van vertraging van verkoop en een beperking van onterecht uitbetaalde verhuispremies. De corporatie heeft deze effecten echter niet bijgehouden. Een toekomstige MKBA naar woonfraude zou hier meer licht op kunnen werpen.
Erwin Smit (Parteon) over de MKBA’s huurachterstand en woonfraude
Erwin Smit is adviseur bij Parteon en betrokken bij de beide MKBA’s. Erwin: “De MKBA’s bevestigen dat we deze activiteiten goed doen. De grootste winst van de MKBA’s zit in het denken in effecten. Zeker samen met de collega’s die het werk doen. Stilstaan bij wat je doet en waarom je het doet. Wat gebeurt er als we niets zouden doen? Wat is de meerwaarde van onze aanpak? Dit levert werkplezier op, arbeidssatisfactie. Je ziet de effecten van je werk. Dat is een bijkomend intern effect voor Parteon.”
Bij Parteon wordt nu regelmatig in termen van effecten gedacht. Erwin: “We doen een pilot met een seniorenmakelaar die ouderen begeleidt en verleidt om vanuit een eengezinswoning naar een appartement te gaan. We proberen daar zelf op een eenvoudige manier de denkwijze van de MKBA te hanteren. We drukken de kosten en baten zoveel mogelijk in geld uit.”
Aanpak van huurachterstand rendeert
De Parteon-aanpak van huurachterstanden bestaat in essentie uit vroegtijdig ingrijpen. Voor huurders die in gebreke blijven worden maatwerkoplossingen bedacht zodat achterstanden niet alleen beperkt blijven in omvang, maar ook in de toekomst worden voorkomen. De aanpak legt voor 40% beslag op de capaciteit van de 4,5 fte incassomedewerkers. Het nul-alternatief is een volledig geautomatiseerd incassoproces, waarbij dossiers na de WIK-termijn automatisch worden overgedragen aan de deurwaarder.
De aanpak leidt tot diverse effecten, zoals: grote schulden en oninbare huurachterstanden, incassokosten en huisuitzettingen worden voorkomen. Evenals de inzet van het juridisch apparaat. De aanpak heeft een positief saldo: ze levert iets meer op dan ze kost. De ratio van baten/kosten voor de maatschappij als geheel bedraagt 2. Voor Parteon alleen is de baten/kosten-ratio 1,6 met een positief saldo van €100.000 op jaarbasis. Met het kleiner worden van de huursprong bij harmonisatie kan het saldo voor Parteon op termijn nog wat gunstiger uitpakken.
Aan opbrengstenzijde is een lagere oninbare huurderving de belangrijkste post. Omdat de aanpak de uitstaande huurachterstand fors omlaag brengt, wordt ook de oninbare huurachterstand beduidend kleiner. Dit scheelt Parteon naar schatting €179.000 per jaar. Een tweede belangrijke opbrengstenpost is de vermeden juridische kosten. In de MKBA is verondersteld dat zonder de aanpak het aantal juridische procedures 5% hoger zou liggen dan met de aanpak het geval is.
Rendement van de aanpak van woonfraude en huurachterstand
Het aanpakken van woonfraude en huurachterstand loont. Zowel voor de corporatie als voor omwonenden, woningzoekenden en de maatschappij als geheel. De baten van de aanpak van woonfraude en huurachterstand zijn als volgt over de verschillende partijen verdeeld:
- De corporatie profiteert van hogere huurinkomsten en lagere juridische kosten;
- Omwonenden profiteren van een afname van (aan drugscriminaliteit gerelateerde) overlast;
- Woningzoekenden profiteren van kortere wachttijden;
- De maatschappij profiteert van de opsporing van aan woonfraude gerelateerde fraude met uitkeringen en toeslagen.
Hoge maatschappelijke baten
De aanpak van woonfraude en huurachterstand levert meer op dan het kost. Vooral de woonfraudeaanpak van Parteon is bijzonder efficiënt. De belangrijkste opbrengsten zijn huurharmonisatie-opbrengsten (voor Parteon) en opsporing van aan woonfraude gerelateerde fraude met uitkeringen en toeslagen (voor de maatschappij). Een vervolgvraag zou kunnen zijn of de aanpak van woonfraude corporaties een beperking van rentekosten door vertraging van verkoop en een beperking van onterecht uitbetaalde verhuispremies oplevert.
De aanpak van huurachterstand levert Parteon lagere oninbare huurachterstanden op en minder juridische kosten. De maatschappij profiteert via het voorkomen van huisuitzettingen en daarmee het beperken van psychisch leed en het gebruik van maatschappelijke opvang.