Collectieve aanpassingen voor huurders met beperking meestal niet handig

MKBA leidt tot beter inzicht in rendement investeringen in toegankelijkheid

Ouderen blijven langer zelfstandig wonen. Woningcorporaties zullen een groter deel van hun voorraad geschikt moeten maken voor huurders met een beperking. Maar hoe doe je dat op de meest effectieve manier in een tijdperk waarin de financiële middelen beperkt zijn? De Amsterdamse woningcorporatie Eigen Haard liet een MKBA-analyse maken om dat uit te zoeken.

De vergrijzing in Nederland neemt toe. Daarbij zorgt het beleid van extramuralisering ervoor dat senioren moeilijker toegang krijgen tot een zorginstelling. Ze zullen dan ook langer zelfstandig blijven wonen, iets wat overigens ook de wens is van veel ouderen.

In de regio Amsterdam, een regio met veel sociale huurwoningen, betekent dit op termijn een behoorlijke opgave voor corporaties om voldoende toegankelijke huurwoningen te creëren. Tot enkele jaren terug zochten gemeente en corporaties de oplossing vooral in nieuwbouw. Dit leidde tot grote onrendabele investeringen per woning. Toen deze prachtige ruime Wibo- en nultredenwoningen helemaal niet zo gewild bleken, vroeg dat om een heroriëntatie. De nieuwbouwlocaties lagen op de verkeerde plek, op uitleglocaties als IJburg, in plaats van in de eigen buurt. De doelgroep wilde er niet heen, of alleen als het echt niet anders kon. Het blijkt dat ouderen bereid zijn om veel ongemak voor lief te nemen om maar in de eigen buurt te kunnen blijven wonen.

Gemeente en corporaties kwamen dan ook tot de conclusie dat een veel grotere groep wellicht efficiënter geholpen zou kunnen worden met beperkte woningaanpassingen of meer maatwerk. Die aanpak past ook beter in het huidige tijdperk waarin de investeringsruimte voor corporaties drastisch is teruggelopen. De schaarse middelen moeten zo effectief mogelijk worden ingezet om de gewenste doelen te bereiken.

Onderzoek naar rendement

Eigen Haard, een grote Amsterdamse woningcorporatie, heeft zich ten doel gesteld in het programma ‘Onbezorgd Wonen’ jaarlijks de toegankelijkheid van zo’n driehonderd woningen te verbeteren voor bewoners met mobiliteitsbeperkingen. Dit doet Eigen Haard via aanpassingen in de algemene ruimten. Het programma is erop gericht bewoners in staat te stellen langer zelfstandig te blijven wonen, in de eigen woning of in een andere woning.

Eigen Haard wilde graag meer inzicht in de effectiviteit en efficiëntie van haar investeringen. De achterliggende vraag: hoe kunnen de beschikbare middelen het best worden ingezet? Voor het antwoord liet Eigen Haard door onderzoeksbureau RIGO een analyse maken volgens de MKBA-methode.

Conclusies en aanbevelingen MKBA woningaanpassing

De efficiency van toegankelijkheidsaanpassingen in complexen neemt toe als:

  • Er een hoge concentratie is van ouderen en/of andere minder mobiele groepen;
  • Collectieve aanpassingen ten behoeve van het individu worden voorkomen. Kies voor partiële of individuele aanpassingen als die kunnen volstaan.
  • Alle kosten liggen bij de corporatie, terwijl de baten bij bewoners, zorginstellingen en gemeente liggen.
  • Wijs aangepaste woningen bij mutatie met voorrang toe aan bewoners uit het complex of de buurt met beperkingen. Zo blijven bewoners in hun sociale netwerk, terwijl het maatschappelijke rendement van de investering hoger wordt.
  • Balkonophoging is relatief duur en de baten zijn beperkt.

Alle kosten en baten van de interventie zijn zoveel mogelijk in euro’s omgezet. Dat levert een optelsom van kosten en baten op. Dit resultaat wordt vergeleken met een situatie zonder interventie, een nulalternatief. Voor de drie projecten van Eigen Haard is als nulalternatief gekozen voor een situatie met alleen regulier onderhoud. Dit nulalternatief is echter fictie, vroeg of laat moet de woningvoorraad gedeeltelijk worden aangepast voor ouderen met een beperking. Maar dat neemt niet weg dat de analyse kan worden benut om het rendement van afzonderlijke programmaonderdelen te beoordelen.

Drie complexen vergeleken

Voor de MKBA zijn drie complexen in Amsterdam geselecteerd. Twee daarvan – aan de Laan van Vlaanderen en de Kolfschotenstraat – zijn in 2012 aangepakt, een complex aan de Statenjachtstraat werd al in 2008 aangepakt.

Wat is er zoal gedaan om de toegankelijkheid te verbeteren? In de complexen zijn de gemeenschappelijke ruimten toegankelijk gemaakt voor rollator- en scootmobielgebruik. Het gaat om maatregelen als het plaatsen van automatische deuropeners, het verwijderen van drempels, verbeteren van liften, aanbrengen van parkeer/laadplekken voor scootmobielen en het ophogen van straten. Aan individuele bewoners werden aanpassingen in de woning aangeboden. In de woningen werden drempels verwijderd, balkons opgehoogd en deuren voorzien van geschikt hang- en sluitwerk.

De drie complexen waren al voorzien van een lift, maar de twee liften in het complex aan de Statenjachtstraat waren klein en deden elk slechts een deel van de etages aan. Bij de verbouwing is één van die liften vergroot zodat ook brancards erin passen. Bovendien stoppen beide liften nu op alle etages.

DEF-graphic-wonen-en-zorg
Figuur 1. Infographic wonen en zorg

RIGO concludeert dat het project uit 2008 (Statenjachtstraat) veruit het duurste uitpakt tegen geringe maatschappelijke baten. De MKBA laat een negatief saldo zien van €18.000 euro per woning. Er zijn grote investeringen verricht, terwijl het directe profijt voor de bewoners minder groot was. Het complex is niet erg in trek bij ouderen. De nieuwe huurders zijn vooral jongeren.

Bij de latere projecten in de Laan van Vlaanderen (2011-2012) en Kolfschotenstraat (2012) heeft Eigen Haard de balans tussen kosten en baten sterk verbeterd, aldus RIGO. Het negatieve saldo ligt daar op slechts zo’n €2.000 per woning. Bij beide complexen wordt de doelgroep veel beter bereikt. Het complex Laan van Vlaanderen is nu al een sterk vergrijsd complex. De bewoners in de Kolfschotenstraat zijn veelal nog wat jonger dan 75, maar die zullen over enkele jaren profiteren van de verbeterde toegankelijkheid. De maatschappelijke baten nemen daarom in de toekomst naar alle waarschijnlijkheid toe. Daarnaast waren de investeringen in dit complex relatief laag.

De effectiviteit van investeringen blijkt snel terug te lopen als met collectieve ingrepen individuele problemen worden verholpen. De mate waarin collectieve ingrepen renderen hangt in hoge mate af van de samenstelling van de huidige groep bewoners. RIGO doet daarom de aanbeveling in aangepaste (delen van) complexen de bewonerssamenstelling bewust te gaan sturen. Bijvoorbeeld door een ondergrens bij nieuwe verhuring te hanteren van 55 jaar. Feit blijft dat ouderen weinig geneigd zijn tot verhuizen. Bovendien wordt het sociale netwerk in de ‘participatiemaatschappij’ alleen maar belangrijker. Daar moet de corporatie zoveel mogelijk op inspelen. Een optie is een deel van een complex rollator-/rolstoelgeschikt te maken.

‘Vermeden kosten’

In een volledig MKBA-onderzoek worden alle mogelijke kosten en baten meegenomen van alle betrokken stakeholders. Zo is in de analyse van RIGO ook de baat ‘vermeden kosten’ meegenomen, bijvoorbeeld de uitgespaarde medische kosten omdat senioren minder vallen over drempels of stoepjes. En de teller gaat aan de batenkant echt lopen als opname in een zorginstelling kan worden uitgesteld. Bewoners vermijden kosten als een noodzaak tot verhuizing wegvalt.

In deze analyse zijn niet alle baten gekwantificeerd. Ook bewoners zonder beperkingen hebben vermoedelijk baat bij sommige aanpassingen. Denk bijvoorbeeld aan ouders met kinderwagens. In het kader van de beperkte opdracht was geen ruimte om ook dergelijke baten op te nemen.

Yvonne van Veen (Eigen Haard) over de MKBA woningaanpassing

foto-YvonneVanMeerYvonne was in haar rol als adviseur woonbeleid betrokken bij de afronding van het project. De MKBA bevestigde wat de corporatie al vermoedde. Yvonne: “Met name investeringen in de algemene ruimten lonen. Bewoners zitten, voor hun eigen woning, vaak niet op aanpassingen te wachten als zij dat niet direct zelf nodig hebben. Je kunt van bewoners niet verwachten dat zij denken aan de bewoners na hen.” Eigen Haard veranderde haar beleid en doet nu geen aanpassingen in woning meer in dit soort trajecten. Yvonne: “Er is een knip gemaakt: wij zijn verantwoordelijk voor de algemene ruimten. Afhankelijk van wie er in de woning komt, is er vanuit de WMO een persoonsgebonden budget voor aanpassingen in de woning beschikbaar.”

Yvonne vindt de uitkomsten van de MKBA vooral bruikbaar voor het bepalen van de randvoorwaarden van efficiënt investeren in toegankelijkheid. De MKBA-methode gaat wel ver in het kwantificeren van zaken. Yvonne: “In de huidige financieel georiënteerde samenleving is er een grote behoefte om alles in euro’s uit te drukken. Ook bijvoorbeeld het welbevinden van mensen. Sommige zaken zijn nu eenmaal niet uit te rekenen. Logische redenatie moet dan genoeg zijn.”

Kosten en baten

Baten komen uiteraard niet altijd ten gunste van degene die de investeringen doet. En hoewel dat ook lang niet bij alle interventies als uitgangspunt geldt, is het wel relevant die verdeling inzichtelijk te maken. Bij een MKBA hoort dan ook een kosten/baten-analyse per stakeholder. In dit geval moet er bij elk van de drie aanpassingsprogramma’s geld bij. De kosten liggen eenzijdig bij de corporatie, terwijl de baten vooral bij bewoners en zorginstellingen liggen. En ook de gemeente profiteert omdat sommige aanpassingen die nu door de corporatie zijn gefinancierd, bij een individuele aanvraag van een bewoner via de WMO/gemeente zouden zijn betaald.

RIGO concludeert dat een toegankelijk gebouw en aanpassingen in de woning het meest belangrijk zijn. De kosten van aanpassingen achter de woning (balkonophoging) is relatief duur en de maatschappelijke baten zijn minimaal.

Deze pagina delen:Share on LinkedIn
Linkedin
Share on Facebook
Facebook
Tweet about this on Twitter
Twitter