Grootschalige wijkaanpak pakt goed uit

Spangen niet meer vanzelfsprekend misdaaddecor voor politieserie

Rond de eeuwwisseling was het Rotterdamse Spangen nog een vanzelfsprekend decor voor een politieserie. Nu is het een gewone stadswijk. Dat ging niet zomaar. Er is op grote schaal ingegrepen. Was het die enorme investering waard? Had een vergelijkbaar resultaat met minder kosten bereikt kunnen worden? Welke interventies waren succesvol? Corporatie Woonstad Rotterdam probeerde antwoorden op deze vragen te vinden met een MKBA.

Het was slecht toeven in Spangen zo rond de eeuwwisseling. Bewoners van de wijk rond Het Kasteel – het Sparta-stadion – hadden last van junks, straatprostitutie, drugspanden en huisjesmelkers. Het was één van de meest onveilige wijken van Rotterdam. De Spangenaren waren het goed zat en lieten dat weten ook. Dat hielp. Er werd geluisterd. De stadsmarinier deed zijn intrede, de beruchte Keileweg werd gesloten, huisjesmelkers werd het leven moeilijk gemaakt en drugspanden werden gesloten. Corporaties kochten verkrotte panden op en veel kleine oude huizen maakten plaats voor ruimere nieuwbouwwoningen. Bestaande huurwoningen werden – soms als ‘kluswoning’ – verkocht aan particulieren. Ook werd er geïnvesteerd in de openbare ruimte en in sociale projecten. In nauwe samenwerking met bewoners ontpopten zich vele initiatieven en projecten.

En ja: het hielp. Dat blijkt ook uit de cijfers tien jaar later: de overlast en onveiligheid daalden fors en de waardering van bewoners voor de eigen buurt steeg. Dat resulteerde in stijgende huizenprijzen. En de nieuwbouw trok de gewenste hogere inkomensgroepen naar Spangen.

foto-SaskiaDeVriesSaskia de Vries (Woonstad Rotterdam) over de MKBA wijkaanpak Spangen

“De belangrijkste les uit deze MKBA is de waarde van een integrale aanpak”, vertelt Saskia de Vries, projectleider bij Woonstad Rotterdam. Saskia: “Er waren nooit zoveel maatschappelijke baten behaald als we niet integraal hadden ingezet. Door de combinatie van slopen en veiligheidsinzet werd de leefbaarheid enorm verbeterd.” Woonstad zet deze aanpak voort: “We blijven inzetten op een integrale aanpak samen met de gemeente en andere partners.”

Saskia vertelt over het onderzoeksproces: “Door de combinatie van gesprekken in de wijk en een cijfermatige insteek hebben we een ‘levendige’ MKBA. Het was bijvoorbeeld leuk om een sterk verbeterde leefbaarheid op een bepaalde plek te kunnen matchen met de aanleg van een nieuwe trambaan. Door de werkzaamheden lag de straat open en moesten dealers een andere plek zoeken.”

De MKBA beslaat een periode van 10 jaar: “Te kort voor de ontwikkeling van de vastgoedwaarde”, zegt Saskia. “Als de verbetering van de wijk doorzet dan verwachten we een stijging van de woningwaarde en daarmee nog meer maatschappelijke baten. In Rotterdam daalde sinds 2009 de WOZ waarde met 10%. In Spangen was de daling slechts 4%. De WOZ waarde van ons bezit in Spangen bleef sinds 2009 zelfs gelijk.”

De MKBA had invloed op het besluitvormingsproces binnen Woonstad. Saskia: “Bij investeringsbeslissingen gebruiken we tegenwoordig een afwegingmodel dat verschillende maatschappelijke effecten van de investering inzichtelijk maakt.”

Vragen

De grootscheepse wijkaanpak heeft gewerkt. Maar het kostte wat. Bij elkaar is er in de periode 2001-2011 zo’n 130 miljoen euro geïnvesteerd, vooral via fysieke ingrepen: er zijn – overigens al vanaf de jaren negentig – zo’n 1300 woningen gesloopt, samengevoegd of omgebouwd tot kluswoning; er zijn 640 nieuwe woningen gebouwd en 1600 woningen gerenoveerd.

Dit soort grootschalige investeringen dateert uit een ander tijdperk. Corporaties hebben daar niet langer de middelen voor. Niettemin of juist daarom zijn de volgende vragen van belang: Was het zijn geld waard? Had hetzelfde resultaat ook met minder kosten bereikt kunnen worden? En welke maatregelen droegen nu vooral bij aan de verbetering?

Om op dit type vragen antwoord te krijgen, liet Woonstad Rotterdam, de grootste investeerder in het gebied, achteraf een maatschappelijke kosten baten analyse (MKBA) uitvoeren. Deze methode toont het maatschappelijke rendement van investeringen, ook van zaken die niet meteen in financiële termen zijn te vertalen. De Wetenschappelijke Commissie Wijkaanpak besteedde in 2013 aandacht aan de MKBA Spangen. ‘Innovatief is het gebruik van effectmetingen in plaats van referentiegetallen. Dit komt tegemoet aan een belangrijk bezwaar tegen de bestaande MKBA, waarbij de kosten veelal eenduidiger te meten zijn dan de baten‘, aldus de commissie.

Maatschappelijke kosten baten analyse

LPBL en Atlas voor gemeenten voerden de MKBA uit. De onderzoekers berekenden dat er in Spangen in totaal 117 miljoen euro is geïnvesteerd in ‘stenen’, 8,6 miljoen in maatregelen in de categorie ‘schoon, heel en veilig’ (o.a. de stadsmarinier) en 2 miljoen in sociale projecten.

Aan de andere kant van de streep staan de baten. Tot de directe opbrengsten horen die uit de verkoop van nieuwbouw en van bestaande sociale huurwoningen, en de waarde van nieuwe huurwoningen. Het verschil tussen de totale kosten en de directe opbrengsten levert een financieel tekort op van 36 miljoen euro. Niet direct een aantrekkelijke business case.

Maar er is meer. Een tweede categorie opbrengsten bestaat uit de ‘maatschappelijke baten’. Die bestaan vooral uit de toename van het woongenot in de wijk; het is er een stuk leefbaarder geworden. De waarde daarvan wordt in deze analyse gekwantificeerd aan de hand van de ontwikkeling van de woningprijzen. De waardevermeerdering van het vastgoed wordt vastgesteld op 35 miljoen euro.

Met inbegrip van enkele kleinere posten en correcties komen de onderzoekers uiteindelijk tot de verrassende conclusie dat de MKBA nagenoeg sluitend is. Ondanks de enorme investering is het eindsaldo slechts 3 miljoen negatief.

Een vast onderdeel van een MKBA is vervolgens een toerekening naar de verschillende stakeholders. Zonneklaar is dat de (nieuwe) bewoners het meest profiteren van de investeringen: meer woongenot en hogere woningprijzen voor de eigenaren. Voor de investerende partijen geldt dat zij – met uitzondering van de projectontwikkelaar – allen een negatief financieel economische saldo hebben. De corporaties hebben een financieel tekort van ruim 13 miljoen, waarvan 12 miljoen voor Woonstad. Maar als ze op termijn een deel van de waardestijging – zeg 30 procent – van hun vastgoed kunnen verzilveren, komt het maatschappelijk saldo voor de corporaties op break-even, aldus de onderzoekers. Gemeente en Rijk (ISV-bijdrage) zijn dan nog de enige netto investeerders in de wijk, ondanks de verminderde politie-inzet en minder vernielingen.

Veiligheidsaanpak en verkoop meest effectief

De onderzoekers hebben vervolgens ook geprobeerd de kosten en baten van de afzonderlijke maatregelen in kaart te brengen. Maar het valt niet mee om dat achteraf te reconstrueren, constateren ze. De langjarige wijkaanpak is een kluwen van maatregelen die gedeeltelijk gelijktijdig plaatsvinden of elkaar overlappen. Daarbij is de output van individuele maatregelen niet apart gemonitord, op een moment dat dat wellicht nog kon.

De onderzoekers hebben daarom geprobeerd de effectiviteit van de afzonderlijke maatregelen in kaart te brengen via een paneldata-analyse. Dat levert een aantal inzichten op. De fysieke ingrepen leveren op zichzelf geen positief resultaat op, maar worden rendabeler onder invloed van de veiligheidsaanpak. Het rendement van de sloop/nieuwbouwprojecten ligt tussen de min 6 miljoen en break-even. De verkoop van sociale huurwoningen levert een positief saldo op. Maatregelen die zijn gericht op het verbeteren van woningen en de openbare ruimte hebben een negatief maatschappelijk rendement: de kosten zijn hoog, de financiële opbrengst nihil en de maatschappelijke opbrengst beperkt. De veiligheidsaanpak levert wel een forse maatschappelijke baat op, aldus de onderzoekers. Ze schatten een bedrag tussen de 15 en 19 miljoen euro, al blijft er twijfel of alle kosten op tafel zijn gekomen.

Kan deze kennis worden meegenomen naar andere wijken? Nee, zeggen de onderzoekers. Daarvoor zijn meer analyses nodig, in andere wijken. Bij deze cijfers hoort een verhaal en een context. Pas wanneer er meer van dergelijke analyses zijn gemaakt, kunnen er standaard kengetallen worden opgesteld. Op basis daarvan kunnen lessen voor de toekomst worden getrokken.

Conclusies en aanbevelingen MKBA Wijkaanpak Spangen

De grootschalige wijkaanpak in Spangen is nagenoeg kostendekkend. Kosten en baten zijn in balans als maatschappelijke effecten worden meegewogen. De MKBA leverde de volgende inzichten op:

  • De kosten en baten van de wijkaanpak in Spangen zijn ongelijk verdeeld:
  • Vooral de bewoners profiteren van de wijkaanpak: meer woongenot en hogere woningprijzen voor de eigenaren onder hen;
  • Gemeente en Rijk (ISV-bijdrage) zijn netto investeerders in de wijk;
  • Corporaties komen rond break-even uit, als zij een deel van de waardestijging van hun vastgoed kunnen verzilveren.
  • De paneldata-analyse geeft inzicht in de effectiviteit van maatregelen in Spangen:
    • Vooral de op veiligheid gerichte aanpak heeft gewerkt;
    • Fysieke ingrepen leveren op zichzelf geen positief resultaat op, maar worden rendabeler onder invloed van de veiligheidsaanpak;
  • De verkoop van sociale huurwoningen levert een positief saldo op.

Deze inzichten kunnen nog niet worden meegenomen naar andere wijken. Daarvoor zijn meer analyses nodig in verschillende wijken.

Deze pagina delen:Share on LinkedIn
Linkedin
Share on Facebook
Facebook
Tweet about this on Twitter
Twitter