Huurders hebben veel baat bij energiebesparende maatregelen

MKBA laat zien dat een positief maatschappelijk rendement haalbaar is bij investeringen in duurzaamheid

Woningcorporaties investeren stevig in de duurzaamheid van hun woningvoorraad. Wat levert dat op? Corporaties Ymere en Woonbron lieten dit uitzoeken met een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse. De MKBA toont aan dat huurders veel baat hebben bij energiebesparende maatregelen, vooral in de vorm van extra woonkwaliteit en minder gezondheidsklachten. Voor corporaties pakt het rendement in de onderzochte projecten minder gunstig uit.

Woningcorporaties hebben een gezamenlijke ambitie om de duurzaamheid van hun vastgoed te verbeteren. De corporaties werken toe naar een gemiddeld label B voor de sociale woningvoorraad in 2021. Redenen om te investeren in duurzaamheid zijn onder andere lagere woonlasten, meer wooncomfort, een beter milieu, een gezond binnenklimaat en waardeontwikkeling van de woningen. Maar hoe efficiënt zijn investeringen in duurzaamheid eigenlijk? Bij welke uitgangssituaties is het zinvol om te investeren in energiebesparende maatregelen? Welke maatregelen werken het best en leveren het meeste rendement op, zowel voor de corporatie zelf als voor de huurders? Ymere en Woonbron wilden antwoorden op deze vragen en lieten een onderzoek uitvoeren naar het rendement van investeringen in duurzaamheid in drie projecten: eengezinswoningen in Almere en seniorenflats in Hoofddorp, beide van Ymere, en maisonettes en eengezinswoningen in Delft van Woonbron.

Het rendement blijkt vooral te zitten in een toename van de woonkwaliteit. De totaalinvestering is aan de hoge kant en de huurverhoging aan de lage kant, waardoor het rendement voor de corporatie negatief is. Een fictieve casus laat zien dat een positief totaalrendement op energiebesparende maatregelen, waarbij de baten de kosten overstijgen, wel mogelijk is.

Onderzoek naar de efficiëntie van duurzaamheidsinvesteringen

Ymere en Woonbron wilden weten wat de kosten en baten zijn van energiebesparende maatregelen en in hoeverre deze investeringen bijdragen aan de gestelde doelen in het duurzaamheidsbeleid van de corporaties. In hoeverre merken huurders dat het wooncomfort is toegenomen? Zijn de energielasten gedaald en gezondheidsklachten verminderd? Hebben de corporaties een deel van de investeringen terugverdiend in een hogere huur? Komen er minder klachten binnen bij de corporaties nadat de woningkwaliteit is gestegen? Om antwoord te krijgen op die vragen, gaven Ymere en Woonbron opdracht aan Ecorys tot het uitvoeren van een Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse (MKBA). De MKBA belicht drie praktijkcases met diverse woningtypen, uitgangs- en eindlabels:

  • Renovatie van 149 eengezinswoningen van Ymere in Almere met bouwjaar 1984, van een D- naar een A-label;
  • Renovatie van 392 seniorenflats van Ymere in Hoofddorp met bouwjaar 1975, van een G- naar een B-label;
  • Renovatie in uitvoering van 108 woningen (maisonnettes en eengezinswoningen) van Woonbron in Delft uit de jaren ’70, van een E, F en G-label naar een D-label of hoger afhankelijk van de keuze van de bewoner.

Per project werden de daadwerkelijke maatschappelijke kosten en baten berekend. Ook werd duidelijk hoe de kosten en baten tussen de betrokken partijen zijn verdeeld. Omdat de beschikbare informatie op onderdelen niet toepasbaar bleek in de MKBA, is een aanvullend fictief project opgesteld waarin de praktijkcases en de informatie uit eerder onderzoek werd gebundeld.

foto-PaulTuijpPaul Tuijp (Ymere) over de MKBA Duurzaamheid

Paul Tuijp, adviseur beleid en innovatie bij Ymere, waardeert vooral de onverwachte inzichten, de ‘bijvangsten’, van de MKBA. Paul: “Onverwacht leverde de MKBA meer inzicht in de klant op. Je bent door zo’n MKBA intensief bezig met wat het project oplevert. Dus wordt je kennis van het project en de klant groter. Wat opviel, is dat bewoners niet zozeer zitten te wachten op duurzaamheid. Bewoners vinden het vergroten van wooncomfort belangrijk, met bijvoorbeeld zonwering en draaikiepramen. Ook al hamerde Ymere op het belang van energiebesparing.” De projecten hadden impact op de klanttevredenheid. Paul: “In Almere lag de mutatiegraad voor de renovatie boven de 10% en na de renovatie lag het jaren rond de 3%”.

Een andere bijvangst is de waarde van een individuele benadering. “Mede op basis van de MKBA van het project van Woonbron in Delft werkt Ymere straks vraaggestuurd voor het verbeteren van de woning. Bewoners kunnen in de nabije toekomst inloggen in een digitale winkelomgeving. Ze kunnen daar offertes van maatregelen opvragen met daarin de huurverhoging of het leasebedrag. De winkelomgeving bevat maatregelen zoals dubbel glas, ketelvervanging en spouwmuurisolatie. Zonnepanelen komen daar binnenkort nog bij. Doordat aannemers hebben deelgenomen in de ontwikkeling en zij op voorhand een prijs geven voor de ingrepen, wordt de prijs voor de huurder flink gereduceerd ten opzichte van de huidige aanbiedingen. Ik verwacht veel meer animo voor duurzaamheidsmaatregelen: het is goedkoper en je kunt zelf kiezen.”

Paul herkent zich niet in de constatering dat de werkzaamheden niet goed genoeg zouden zijn uitgevoerd. Paul: “In de Haarlemmermeer is het proces niet vlekkeloos gegaan, er zijn qua communicatie dingen niet goed gegaan. Hierdoor wordt het beeld van bewoners negatiever en krijgt heb project een slecht imago.” En: “De theoretische energiebesparing ligt door bewonersgedrag behoorlijk ver af van wat werkelijk wordt bespaard. Het bekende ‘rebound effect‘.

Twee projecten met negatief rendement

Uit de twee praktijkcases van Ymere in Almere en Hoofddorp kan worden geconcludeerd dat er baten te behalen zijn op het vlak van: vermindering energieverbruik, woonkwaliteit, gezondheid, verminderd aantal klachten, emissiereductie en verbetering van luchtkwaliteit. De beide praktijkcases van Ymere hebben een negatief totaalrendement over een periode van 15 jaar. De projecten zijn financieel en maatschappelijk gezien niet rendabel. Dit komt door de matige uitvoering van de werkzaamheden, waardoor verwachte baten niet of onvoldoende werden gerealiseerd. In de eengezinswoningen in Almere is het aantal klachten niet gedaald, waardoor de corporatie hier geen voordeel uit haalt.

De kosten per energiebesparende maatregel konden niet uit de totaalkosten van de projecten worden gefilterd, waardoor het niet mogelijk was de maatregelen met elkaar te vergelijken.

De casus van Woonbron in Delft bleek niet geschikt voor het berekenen van de maatschappelijke kosten en baten. De maatregelen zijn heel recent uitgevoerd en deels zelfs nog in uitvoering. Gegevens over onder andere de reductie van energieverbruik en de verbetering van luchtkwaliteit zijn daardoor nog nauwelijks beschikbaar.

In potentie wel lonend

In aanvulling op de twee casussen is een fictieve casus opgesteld op basis waarvan een MKBA-berekening is gemaakt. De beide casussen van Ymere geven niet echt goed inzicht in de daadwerkelijke kosten en baten van het project omdat niet alle benodigde informatie van de uitgangssituatie en de eindsituatie beschikbaar is. De gegevens uit de fictieve casus zijn zowel afkomstig uit eerdere onderzoeken als uit bruikbare onderdelen van de praktijkcases. De fictieve casus is een gemiddelde corporatie-eengezinswoning, die wordt getransformeerd van een F-label naar een B-label en, waar bij mutatie, een huurharmonisatie wordt toegepast van 75% naar 85%.

De fictieve casus geeft wél een positief totaalrendement over 15 jaar. Dit totaalrendement bestaat uit financieel en maatschappelijk rendement. De totale kosten voor een labelsprong van F naar B zijn €18.000, ofwel €4.500 per labelstap. De baten worden met name in het maatschappelijke domein gerealiseerd met de woonkwaliteit als grootste baat, gevolgd door gezondheidseffecten. De financiële baten zijn kleiner dan de maatschappelijke baten, waarbij vooral energieverbruik en een vermindering van het aantal klachten een grote bijdrage aan het resultaat leveren. Het optimum van energiebesparende maatregelen lijkt rond het C- of B-label te liggen. De gemiddelde kosten per labelstap stijgen naarmate het eindlabel hoger ligt, terwijl de potentiele financiële en maatschappelijke baten afvlakken.

Huurders willen meebetalen

De praktijkcasus van Woonbron in Delft laat zien dat 40% van de bewoners mee wil betalen aan extra energiebesparende maatregelen en het verder verhogen van het energielabel van de woning. Mogelijk neemt dit aantal in de nabije toekomst nog verder toe, met het stijgen van de energieprijzen. Huurders willen vooral betalen voor extra maatregelen voor een toename van het wooncomfort en voor lagere energielasten. Eerdere onderzoeken laten hetzelfde beeld zien.

Rendement vooral in het maatschappelijk domein

De MKBA toont aan dat de investeringen van corporaties een duidelijke meerwaarde hebben. Huurders hebben veel baat bij energiebesparende maatregelen, vooral in de vorm van lager energieverbruik, extra woonkwaliteit en minder gezondheidsklachten. Corporaties profiteren van een verminderd aantal klachten en, zij het beperkt, van hogere huuropbrengsten.

Puur financieel gezien worden investeringen in duurzaamheid niet binnen 15 jaar terugverdiend. Het huidige overheidsbeleid biedt te weinig mogelijkheden om grote labelstappen financieel rendabel te maken. Het B- of C-label lijkt financieel gezien het meest rendabel, maar het rendement is sterk afhankelijk van de specifieke casus. Wanneer maatschappelijk rendement in de rekensom wordt opgenomen, lijkt ook energielabel A rendabel.

Een randvoorwaarde voor de effectiviteit van energiebesparende maatregelen is het goed uitvoeren van de werkzaamheden. Het nemen van meerdere maatregelen tegelijk (meerdere labelstappen) blijkt goedkoper te zijn. Ook het laten aansluiten van werkzaamheden bij natuurlijke momenten in de onderhoudscyclus is voordelig. Woningen met een relatief laag puntenaantal bieden ruimere mogelijkheden voor het behalen van financieel rendement.

Maximaal rendement op investeringen in duurzaamheid

Investeren in duurzaamheid loont. In elk geval voor de huurder, en deels ook voor de corporatie. Voor het behalen van een maximaal rendement op duurzaamheidsmaatregelen levert de MKBA de volgende handvatten op:

  • een goede uitvoering van de werkzaamheden is essentieel voor de effectiviteit van energiebesparende maatregelen;
  • de huurder profiteert van een lager energieverbruik, een betere woonkwaliteit en van gezondheidseffecten. Een groot aantal huurders wil dan ook meebetalen aan verbetering van de duurzaamheid van de woning;
  • de corporatie profiteert vooral van een vermindering van het aantal klachten;
  • het nemen van meerdere maatregelen tegelijk (meerdere labelstappen) blijkt goedkoper te zijn, evenals het laten aansluiten van werkzaamheden bij natuurlijke momenten in de onderhoudscyclus;
  • het optimum van energiebesparende maatregelen ligt rond het C- of B-label.
  • Voor een goede MKBA is een accurate informatieverzameling noodzakelijk. Ecorys maakte een leidraad waarmee corporaties zelf inzicht kunnen krijgen in de kosten en baten van hun project.
Deze pagina delen:Share on LinkedInShare on FacebookTweet about this on Twitter