Investeren in Buurtbeheerbedrijven loont als je het maar samen doet

Maatschappelijke kosten en baten van Buurtbedrijven in beeld

Buurtbeheerbedrijven leveren in aandachtswijken de maatschappij meer op dan ze kosten en zijn daarmee een rendabel wijkinitiatief. Deze sociale ondernemingen zetten zich onder meer in voor de leefbaarheid, sociale veiligheid en participatie in de wijk. Met name de bewoners van de wijk profiteren van de aanwezigheid van een Buurtbeheerbedrijf. Voor woningcorporaties is het investeren in een Buurtbeheerbedrijf niet zondermeer rendabel. Dit blijkt uit een analyse die onderzoeksbureau RIGO in opdracht van Ymere heeft gedaan.

Woningcorporatie Ymere, actief in Amsterdam en omgeving, werkt als maatschappelijke onderneming aan wijken met perspectief. Wijken waar bewoners willen wonen, leven en groeien.  Onderdeel van dat wijkenbeleid vormen vijf Buurtbeheerbedrijven (BBB’s) die de doelstelling hebben het dagelijks beheer van de wijk te verbeteren en de maatschappelijke positie van wijkbewoners te versterken. In wijken met een BBB worden het beheer van de openbare ruimte en de woningen niet centraal geregeld, door de gemeente en de onderhoudsdienst van de corporatie, maar dicht bij de bewoner. De verwachting is dat bewoners én beheerders hierdoor meer betrokken raken bij hun buurt. Concrete acties komen sneller van de grond en de buurt wordt meer “Schoon, Heel & Veilig”. Een Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse laat zien dat het Buurtbeheerbedrijf deze verwachtingen inderdaad waar kan maken. Vooral bewoners profiteren van een Buurtbeheerbedrijf, in de vorm van een betere leefbaarheid en meer woongenot.

De aanpak van Ymere

Ymere investeert in drie Buurtbeheerbedrijven in Amsterdam (Van der Pek, Nieuw Reimerswaal en Transvaalbuurt), één in Almere en één in Haarlem-Oost. Bij een Buurtbeheerbedrijf kunnen bewoners terecht met vragen en opmerkingen over de woning en de buurt. Er is een technische dienst aanwezig die alle reparatieverzoeken in de woningen van Ymere in behandeling neemt. Daarnaast is er een wijkploeg actief die zorgt dat de buurt schoner wordt door onder andere zwerfvuil op straten en in plantsoenen op te ruimen. Zowel in de technische dienst als in de wijkploeg worden mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt ingezet en opgeleid om (weer) zelfstandig aan het werk te kunnen. Ook stagiaires worden geholpen aan werkervaring en afronding van hun opleiding. Tenslotte heeft ook de huismeester een werkplek in het Buurtbeheerbedrijf. Het verzorgingsgebied van de BBB’s is gemiddeld zo’n 5.600 huishoudens.

Ymere draagt het merendeel van de kosten. Nu de Buurtbeheerbedrijven een aantal jaar bestaan – ‘Nieuw Reimerswaal’ vierde onlangs haar 5-jarig bestaan –  liet Ymere onderzoeken of de doelstellingen daadwerkelijk worden gehaald. Wie plukken de vruchten van de Buurtbeheerbedrijven? Is het Buurtbeheerbedrijf in zijn huidige vorm optimaal of kan met kleine aanpassingen een hoger maatschappelijk rendement worden bereikt? Wat zijn de mogelijkheden voor cofinanciering van een Buurtneheerbedrijf? Om op deze vragen een antwoord te krijgen, gaf Ymere onderzoeksbureau RIGO de opdracht een Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse (MKBA) uit te voeren.

foto-RozemarijnDeHeerRozemarijn de Heer (Ymere) over de MKBA Buurtbeheerbedrijven

“Denk vooraf goed na over de effecten die je beoogt met een Buurtbeheerbedrijf”. Rozemarijn de Heer, adviseur Beleid en Innovatie bij Ymere vindt dat één van de belangrijkste lessen van de MKBA. “Ymere besteedt relatief veel aandacht aan het opleiden van leerlingen en sociale integratie, terwijl het effect relatief klein is.” Dit geldt ook voor de buurt waar een BBB wordt opgezet. Rozemarijn: “In een buurt met relatief weinig bezit is het belangrijk af te wegen hoe het BBB wordt ingezet. Een optie is om te werken met flexibele Buurtbeheerbedrijven die in meerdere wijken actief zijn”.

Ook het MKBA-onderzoeksproces was waardevol. Rozemarijn: “De werksessies met de betrokkenen waren heel nuttig. Door overleg leer je hoe de verschillende instanties er in staan. En we ontwikkelden een gemeenschappelijke taal”. Ook het verzamelen van informatie voor de MKBA an sich was zinvol. “We passen onze administratie hier nu op aan”, vertelt Rozemarijn.  De conclusies uit de MKBA vertaalt Ymere op dit moment naar de verschillende Buurtbeheerbedrijven. Rozemarijn: “Per buurtbeheerbedrijf wordt in overleg met de betrokkenen gekeken naar de optimalisatiemogelijkheden”.

Kosten en baten van het Buurtbeheerbedrijf

Omdat elk Buurtbeheerbedrijf uniek is, construeerde RIGO een gestileerde “doorsnee BBB” aan de hand van gegevens over de verschillende Buurtbeheerbedrijven van Ymere. Naast administratieve gegevens is een enquête onder 750 Ymere-klanten uit het digitale klantenpanel uitgevoerd. Vervolgens zijn, in twee workshops met betrokken professionals, de effecten van Buurtbeheerbedrijven in kaart gebracht en zijn de MKBA-uitkomsten bediscussieerd.

RIGO becijfert dat het doorsnee Buurtbeheerbedrijf jaarlijks ruim een kwart miljoen euro kost. Ymere draagt 62% van de kosten; de gemeente (het stadsdeel) en (soms) andere financiers betalen de rest. Het merendeel van de kosten betreft personeelskosten.

De maatschappelijke opbrengsten bestaan voor 64% uit buurteffecten zoals meer leefbaarheid en woongenot en in het verlengde daarvan hogere vastgoedwaarden. De tweede opbrengstenpost (27%) betreft de productiewaarde van de BBB-activiteiten: opruimen zwerfafval, reparaties en opdrachten voor derden. De derde post, opbrengsten van sociale participatie en opleiding van leerlingen, wordt geschat op minder dan 10% van de totale maatschappelijke opbrengsten. RIGO komt tot de slotsom dat het doorsnee buurtbeheerbedrijf €256 duizend per jaar kost en jaarlijks €303 duizend oplevert. Het maatschappelijk rendement komt daarmee uit op 19%.

Welvaartstoename

RIGO komt tot de slotsom dat het Buurtbeheerbedrijf een maatschappelijk rendabel wijkinitiatief is, waarin het nastreven van sociale doelen, zoals participatie en verkleining van afstand tot de arbeidsmarkt, financieel mogelijk wordt gemaakt door welvaartswinsten van buurtbeheer. Het buurtbeheer resulteert namelijk in buurten die meer schoon-heel-en-veilig zijn. Dit vertaalt zich in hogere vastgoedwaarden en in het verlengde daarvan in meer woongenot. Het gaat om een welvaartstoename van €2,90 per huishouden per maand. Het gaat hierbij niet om een concrete kasstroom van geld, maar het extra woongenot vertegenwoordigt wel een verhoging van de welvaart van mensen.

Voor Ymere zelf is het huidige Buurtbeheerbedrijf niet zonder meer rendabel. De belangrijkste reden waarom het rendement op een BBB voor Ymere niet positief uitpakt, is dat het aandeel van Ymere in de voorraad corporatiewoningen in de BBB-buurten beperkt is. Gemiddeld is 62% van de woningen in zo’n buurt een corporatiewoning. Daarvan is 1 op de 3 in het bezit van Ymere. De welvaart-winsten als gevolg van het Buurtbeheerbedrijf komen daardoor voor een groot deel terecht bij huurders van andere corporaties. In een buurt waar Ymere 7 van de 10 corporatiewoningen bezit, zouden kosten en baten voor Ymere tegen elkaar opwegen.

Samen investeren

Het investeren in een Buurtbeheerbedrijf loont, maar Ymere zelf plukt er nu onvoldoende de vruchten van. Het zou echter gezien de welvaartstoename zonde zijn om nu met alle Buurtbeheerbedrijven te stoppen. Ymere grijpt dan ook de analyse van het RIGO aan om de BBB’s te optimaliseren. Een belangrijke slag die Ymere wil maken is om de kosten over meer partijen te verdelen in de vorm van cofinanciering. Nu inzichtelijk is wie er allemaal de vruchten van plukken, kan Ymere gerichter het gesprek aangaan met onder andere de gemeente en andere corporaties. Daarnaast gaat Ymere kijken naar de activiteiten van de BBB’s in combinatie met het verzorgingsgebied. Uit de MKBA blijkt dat een Buurtbeheerbedrijf niet op te kleine schaal moet opereren. Volgens de berekeningen is een buurt van circa 4.200 woningen nog net voldoende voor ‘break-even’. Ook blijkt dat vooral de wijkploeg een zeer gunstig effect op het woongenot. Een groter verzorgingsgebied in combinatie met een uitgebreide danwel mobiele wijkploeg zal naar verwachting nog meer baten opleveren.

Conclusies en aanbevelingen MKBA Buurtbeheerbedrijven

Een Buurtbeheerbedrijf levert meer op dan het kost, als maatschappelijke effecten worden meegewogen. Voor een effectieve BBB zijn er de volgende aandachtspunten:

  • Een BBB kan alleen positief renderen voor een verhuurder als het eigenwoning bezit in de buurt niet te laag is;
  • Cofinanciering is nodig in wijken waar de woningen in bezit van verschillende verhuurders zijn;
  • Het moet een zekere schaal hebben, minstens 4.200 woningen.
Deze pagina delen:Share on LinkedIn
Linkedin
Share on Facebook
Facebook
Tweet about this on Twitter
Twitter