Leefbaarheid in buurten versterkt door investeringen in sociaal domein

Kosten en baten van investeringen van Eigen Haard in het sociale domein

In (stads)wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, investeren woningcorporaties niet alleen in stenen, maar ook in het sociale domein van wijkbeheer en participatie. Wat leveren die investeringen op? Corporatie Eigen Haard liet dit uitzoeken met een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse. De MKBA toont aan dat investeringen in het sociale domein de leefbaarheid versterken.

De integrale wijkaanpak, met een combinatie van sociale en fysieke ingrepen, staat al een aantal jaar volop in de belangstelling. Veel wijken kampen met uiteenlopende problemen, zoals een slechte bouwtechnische staat van de woningen, werkloosheid, schoolverzuim en criminaliteit. Het opknappen van woningen en de woonomgeving is niet voldoende om deze problemen te verhelpen. Ook sociale en economische maatregelen zijn nodig. Woningcorporatie Eigen Haard, actief in Amsterdam en omliggende gemeenten, investeert al jaren in een sociale aanpak en wilde weten wat die investeringen nu precies opleveren. Eigen Haard liet daarom een Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse (MKBA) uitvoeren. Daaruit blijkt dat investeren in het sociale domein loont. De leefbaarheid in de wijken waarin Eigen Haard investeerde, ontwikkelde zich bovengemiddeld.

De aanpak van Eigen Haard

Tussen 2005 en 2012 investeerde Eigen Haard € 42 miljoen in verschillende buurten en wijken. Deze investeringen waren vooral gericht op het sociale domein. Het ging om vijf typen maatregelen: het aanstellen van wijk- en buurtbeheerders, huismeesters en medewerkers die zich richten op woonfraude en overlast. Daarnaast werden er kleine fysieke maatregelen genomen (variërend van het ophangen van camera’s tot het afsluiten en beter verlichten van portieken) en is de participatie van bewoners gestimuleerd.

Het doel van de verschillende investeringen was het verbeteren van de leefbaarheid, gedefinieerd als de mate van overlast en onveiligheid. Eigen Haard wilde weten of deze investeringen ook daadwerkelijk hebben bijgedragen aan de leefbaarheid in de buurten en – als dat het geval is – hoe de maatschappelijke baten zich verhouden tot de gemaakte kosten. Om die vraag te beantwoorden voerde Atlas voor Gemeenten een MKBA uit.

Verwachte baten

Atlas voor Gemeenten verwachtte een aantal baten van de investeringen in het sociale domein. Wanneer investeringen tot een daling van de overlast en onveiligheid leiden, profiteren bewoners in de wijk daarvan: het ‘woongenot’ neemt immers toe. Dit verbeterde woongenot leidt in principe tot een hogere vastgoedwaarde. Afhankelijk van de mate waarin deze hogere vastgoedwaarde wordt vertaald in hogere huurprijzen, profiteert uiteindelijk de bewoner (bij gelijkblijvende huur en meer ‘woongenot’) danwel de eigenaar van het pand (Eigen Haard of een andere verhuurder).

Een daling van de overlast en onveiligheid leidt tevens tot minder maatschappelijke kosten die samenhangen met overlast en onveiligheid. Denk aan kosten voor politie en justitie. Tot slot, zo was de verwachting, kunnen de investeringen van Eigen Haard tot een ‘inverdieneffect’ voor Eigen Haard leiden, vanwege de investering in de participatie van bewoners.  Een deel van het onderhoud van buitenruimten wordt namelijk door de bewoners zelf uitgevoerd. Tezamen met het gegeven dat Eigen Haard kleine reparaties door een huismeester of complexbeheerder laat uitvoeren in plaats van door een gecentraliseerde onderhoudsafdeling, werd een verlaging van de kosten voor overlastbestrijding, onderhoud en reparaties verwacht.

Met de MKB-methode verklaarde Atlas voor Gemeenten de ontwikkeling van de leefbaarheid uit de investeringen van Eigen Haard. In de MKBA kon een effectmeting worden uitgevoerd voor ruim € 28 miljoen van de € 42 miljoen aan investeringen. Van deze investeringen was de precieze – tot op de volledige postcode – locatie bekend. De vraag die hierbij centraal stond was of op de plekken waar Eigen Haard (meer) heeft geïnvesteerd, de leefbaarheid zich in de jaren erna ook bovengemiddeld was verbeterd. Hierbij is gecorrigeerd voor de gelijktijdige effecten van algemene trends, fysieke investeringen, veranderingen in bevolkingssamenstelling en veranderingen in sociaaleconomische ontwikkeling.

Resultaat

Uit de effectmeting blijkt dat de investeringen van Eigen Haard een significante bijdrage hebben geleverd aan de verbetering van de leefbaarheid, ook als wordt gecorrigeerd voor het effect van bovengenoemde factoren. De overlast en onveiligheid is sterker gedaald in de gebieden waar Eigen Haard (meer) heeft geïnvesteerd. Het deel van de verbetering van de leefbaarheid dat aan deze investeringen is toe te schrijven, is vervolgens in euro’s uitgedrukt. Dit is gedaan door het effect van deze verbetering op de vastgoedwaarde te berekenen en het effect van minder (vermogens)misdrijven op de kosten voor onder andere politie en justitie in te schatten.

foto-ElkeHeidrichElke Heidrich (Eigen Haard) over de MKBA sociaal domein

“Er is altijd discussie over leefbaarheid, of dat wel onze kerntaak is en wat het oplevert”, vertelt Elke Heidrich, directeur Wonen bij Eigen Haard, in een interview met Aedes. “Daarom wilden wij onderzoeken wat precies de opbrengsten van die investering zijn.” De inzet van wijkbeheerders en medewerkers die overlast en woonfraude bestrijden leverde het meeste op, vertelt Elke: “Mensenwerk in de wijk maakt het verschil”.

Ongeveer 14 miljoen van de 42 miljoen aan investeringen kwam ten goede aan andere partijen dan de huurders van Eigen Haard. Elke: “Aan de andere kant profiteren wij ook van investeringen van anderen, zoals de gemeente. Het is een wisselwerking, we versterken elkaar. Dat andere partijen van onze investeringen profiteren is logisch. Als de waarde van ons vastgoed stijgt, dan stijgt die bij particuliere woningbezitters ook. En iedereen heeft baat bij een afname van criminaliteit en het aantal inbraken. Politie en justitie hebben bijvoorbeeld minder werk.” Eigen Haard wil de uitkomsten inzetten om aan belanghebbenden, zoals gemeente en huurders, te laten zien welke investeringen Eigen Haard doet en wat die opleveren. “We hebben nu iets in handen waarmee we kunnen laten zien wat de effecten zijn, dat legitimeert ons werk.”

Het hele artikel is te lezen op www.aedes.nl in het dossier leefbaarheid.

Positief maatschappelijk rendement

De totale maatschappelijke baten van de investeringen van Eigen Haard blijken groter te zijn dan de kosten. De baten bedragen ruim € 40 miljoen terwijl de investeringen, omgerekend naar netto contante waarde, € 36 miljoen bedragen. Een belangrijke potentiële baat is dan nog niet meegenomen: de interne besparingen voor Eigen Haard als gevolg van lagere kosten voor de back office en lagere uitgaven aan reparaties en onderhoud. In de praktijk kan het kostenbatensaldo daardoor nog positiever uitvallen.

De investeringen zijn volledig gedragen door Eigen Haard, maar de baten vallen ten goede aan meerdere partijen. Naast Eigen Haard en haar bewoners profiteren ook andere partijen van de betere leefbaarheid. Vooral de overige bewoners en eigenaren van woningen in de gebieden waar Eigen Haard heeft geïnvesteerd. Maar ook gemeenten profiteren indirect van een hogere vastgoedwaarde in de vorm van hogere OZB-opbrengsten. Ook profiteren politie en justitie (vermeden kosten) en verzekeraars (minder schade) van de afname van de overlast en onveiligheid.

Omdat een belangrijk deel van de baten elders terechtkomen, lijken de baten voor Eigen Haard en haar bewoners samen niet op te wegen tegen de kosten. Deze baten bedragen € 22 miljoen terwijl de kosten volledig voor rekening van Eigen Haard zijn. Bovenop de € 22 miljoen aan baten voor Eigen Haard komen nog de (mogelijke) interne besparingen. Als deze gemiddeld meer dan € 1,4 miljoen per jaar bedragen, is ook het kosten-batensaldo voor Eigen Haard (en haar bewoners) positief.

Wijkbeheer en aanpak van woonfraude loont

Vooral de investeringen in wijk- en buurtbeheerders en medewerkers op het gebied van woonfraude en overlast hebben een meetbaar effect gehad op de overlast en onveiligheid. Dit betekent niet dat de andere maatregelen geen effect hebben gehad of in de toekomst geen effect zullen hebben. Omdat de fysieke investeringen vooral de laatste jaren fors zijn geweest, is het goed denkbaar dat het effect van deze maatregelen zich de komende jaren pas gaat voordoen. Voor de huismeesters is geen effect gevonden op de overlast en onveiligheid, maar het is goed denkbaar dat deze inzet wel tot een verhoging van het woongenot van de bewoners heeft geleid.

Rendement van investeringen in het sociale domein

Investeringen in het sociale domein hebben een positief effect op de leefbaarheid in buurten en wijken. De belangrijkste lessen uit deze MKBA:

  • Investeringen in het sociale domein hebben een positief totaalrendement;
  • Naast de huurders van Eigen haard profiteren ook andere bewoners in de buurt, huurders en kopers, van de investeringen;
  • De baten voor de corporatie en haar bewoners wegen samen niet op tegen de kosten. Mogelijk kan dit goedgemaakt worden door interne besparingen;
  • Vooral wijk- en buurtbeheer en de aanpak van woonfraude hebben een sterk positief effect op de leefbaarheid.
Deze pagina delen:Share on LinkedIn
Linkedin
Share on Facebook
Facebook
Tweet about this on Twitter
Twitter