Leefbaarheid wijken verbetert door verkoop huurwoningen

Verkoop moet wel bepaalde omvang hebben

Corporaties verkopen een deel van de sociale huurvoorraad. Dat doen ze om verschillende redenen. Eén daarvan is het creëren van meer gemengde wijken om zo de leefbaarheid te verbeteren. Dat blijkt ook zo uit te pakken. MKBA-onderzoek van RIGO, in opdracht van Woonbron en Ymere, laat dit zien. Voorwaarde is wel dat er voldoende woningen in een buurt worden verkocht.

De verkoop van sociale huurwoningen leidt in sommige gemeenten tot stevige discussies. Wat de ene partij typeert als “de uitverkoop van de betaalbare woningvoorraad”, ziet de ander als een belangrijk middel om Nederlandse banlieues te voorkomen.

Corporaties en gemeenten voeren drie redenen aan voor verkoop. Allereerst verschaft het corporaties de middelen om te blijven investeren in nieuwbouw en wijkverbetering. Ten tweede draagt verkoop bij aan een evenwichtiger woningaanbod, waardoor meer huishoudens wooncarrière kunnen maken. Ten derde leidt verkoop tot meer gedifferentieerde wijken. Aanname hierbij is dat de leefbaarheid verbetert. De vraag is of dit laatstgenoemde effect daadwerkelijk optreedt. RIGO onderzocht daartoe in opdracht van de corporaties Ymere en Woonbron de leefbaarheidseffecten van verkoop in verschillende typen buurten. Het onderzoeksbureau onderzocht bovendien of vastgestelde positieve effecten opwogen tegen de gemaakte kosten. De aanpak die daarbij werd gevolgd was die van de MKBA, de Maatschappelijke Kosten Baten Analyse.

Amsterdam, Hoofddorp en Rotterdam

Zowel Ymere als Woonbron hebben de afgelopen jaren veel woningen verkocht. Van Ymere nam RIGO twee typen wijken onder de loep. Het eerste type betreft twee wijken in Amsterdam-De Baarsjes waar Ymere al vrij veel woningen heeft verkocht: de Krommert en de West Indische buurt. Deze buurten zijn te typeren als stedelijke, vooroorlogse etagebouw.

Het tweede type wijk betreft de bloemkoolwijken Overbos (Noord en Zuid) en Bornholm (Oost en West) in Hoofddorp. Hier is nog niet veel verkocht (minder dan 1%), maar Ymere heeft er wel veel bezit.

Het Zuidhollandse Woonbron heeft als onderdeel van haar Te Woon concept duizenden woningen ‘onder voorwaarden’ (m.n. Koopgarant) verkocht in Rotterdam, Delft, Dordrecht en Nissewaard. RIGO heeft allereerst de leefbaarheidseffecten in alle buurten waar woningen van Woonbron zijn verkocht geanalyseerd. Vervolgens werd ingezoomd op enkele buurten waarin substantieel is verkocht en waar Woonbron minimaal 20 procent van de voorraad in eigendom heeft. De MKBA-analyse werd gemaakt in buurten in Rotterdam en Delft.

De leefbaarheidseffecten werden vastgesteld via de zogeheten Leefbaarometer, een veel gebruikt middel om de buurtwaardering te meten. Om het geïsoleerde effect van verkoop op de leefbaarheid te kunnen vaststellen, is in de Leefbaarometer een aantal correcties doorgevoerd. Daarnaast heeft RIGO nog een landsdekkende analyse uitgevoerd, waarbij is gecorrigeerd voor de invloed van sloop/nieuwbouw op de leefbaarheid. Van die fysieke ingrepen is namelijk herhaaldelijk aangetoond dat die van invloed zijn op de leefbaarheid.

foto-RozemarijnDeHeerRozemarijn de Heer (Ymere) over de MKBA verkoop huurwoningen

Rozemarijn is adviseur beleid en innovatie bij Ymere. Zij gaf samen met Woonbron opdracht aan RIGO voor deze MKBA. Samen konden de corporaties meer data verzamelen voor een bredere analyse. Rozemarijn: “Je leert met een MKBA niet enkel te denken in termen van input en output, maar ook in termen van outcome. Je leert te kijken naar wat een investering de maatschappij oplevert. Een voorbeeld is dat je investeert om een woning verkoopgereed te maken, de output daarvan is de verkoop. De outcome is dat er een koopkrachtiger bewoner in de woning komt die wil investeren in de buurt, die een duurzamer relatie met buurt wil aangaan.”

De belangrijkste inzichten uit deze MKBA zijn volgens Rozemarijn: “Verkoop draagt wel degelijk bij aan leefbaarheid. Maar niet in alle buurten. Effecten van verkoop laten op zich wachten tot een minimaal aandeel van de woningen verkocht is, zo’n 2,5 procent. En bij heel veel verkoop vlakt het effect op leefbaarheid af.” Deze inzichten gebruikt Ymere op dit moment bij het opstellen van een nieuw verkoopbeleid. Het verbeteren van leefbaarheid is voor Ymere een belangrijk argument om sociale huurwoningen te verkopen.

Positief effect op leefbaarheid

Wat is de uitkomst? Verkoop van huurwoningen gaat in veel gevallen samen met een verbetering van de leefbaarheid. In buurten waar is verkocht, ontwikkelde de leefbaarheid zich meestal beter dan in vergelijkbare buurten waar niet is verkocht. In de West Indische Buurt en in De Baarsjes zijn de leefbaarheidsscores bijvoorbeeld in de periode 2006-2012 meer gestegen in de delen waar is verkocht. In De Krommert was er een positieve relatie tussen het aandeel woningen dat in de deelgebiedjes is verkocht en de ontwikkeling van de score op de Leefbaarometer.

Algemeen geldt dat de verschillen pas meetbaar zijn als er voldoende woningen in een bepaalde periode zijn verkocht. Zo’n 2,5 procent van de voorraad in vier á vijf jaar is wel het minimum. In de Hoofddorpse bloemkoolwijken was dan ook geen effect waarneembaar.

Bij omzetting van een percentage van 2,5 procent sociale huur naar koopwoning gaat de leefbaarheid er gemiddeld zo’n 5 procent op vooruit. Geen schokkende effecten. Maar, constateren de onderzoekers: “Het zijn wel betekenisvolle veranderingen die ook tot uiting komen in verschillen in de aantrekkelijkheid van de buurt.”

foto-MartineVanSprundelMartine van Sprundel (Woonbron) over de MKBA verkoop huurwoningen

“Woonbron heeft in de loop der jaren veel woningen verkocht. Eén van de doelstellingen was het verbeteren van de leefbaarheid. We hebben dit effect herhaaldelijk gemeten, onder andere met deze MKBA”,  aldus Martine van Sprundel, Manager Vastgoedsturing en Beleid bij Woonbron. Martine: “De MKBA geeft ons de bevestiging dat het instrument verkoop onder de juiste condities terecht kan worden ingezet om leefbaarheid te vergroten.”

Martine vindt de indeling in het type wijk waar verkoop wel en niet positief uitwerkt op leefbaarheid te grof om als uitgangspositie voor beleid te nemen. “Er zijn ook andere omgevingsfactoren. Elke wijk is verschillend. We kijken vooral naar welke groep klanten er al woont en voor welke groep klanten het verkoopaanbod aantrekkelijk zou zijn. Ontstaat daardoor dan een sterkere buurt qua diversiteit of niet? En voeg je iets toe aan het woningassortiment in een buurt dat nog ontbreekt voor je doelgroep?”

Woonbron paste recent haar verkoopstrategie aan. Verkoop in Koopgarant of Koopcomfort wordt gerichter ingezet in bepaalde buurten. Onder andere omdat de MKBA de eigen ervaringen van Woonbron op dit gebied ondersteunde. In andere buurten wordt juist gekozen voor vrije verkoop of weer meer verhuur omdat het percentage verkoop te gering bleef. Martine: “Dit is natuurlijk ook het gevolg van de veranderde markt- en economische omstandigheden, de verkoopstrategie beweegt mee met onze maatschappelijke opgave.”

Hoewel de bevindingen overwegend positief zijn, zijn er wel verschillen tussen typen buurten. Zo is er geen aantoonbaar positieve ontwikkeling gevonden voor buurten met vooral flats uit de jaren ’60-’70 en buurten met vooral vroeg naoorlogse gestapelde woningen (veelal portiekflats).

Buurten waarin wel een meetbare samenhang werd gevonden tussen verkoop en de verbeterde leefbaarheid zijn: stedelijke, vooroorlogse buurten met etagebouw en vooroorlogse buurten met laagbouw én laagbouwbuurten uit de ’60-’70 (doorzonwijken) en de jaren ’70-’80 (bloemkoolwijken). De positieve verandering is vooral het gevolg van de veranderende samenstelling van de bevolking. De huurwoningen worden vooral verkocht aan mensen van buiten de buurt. Dat leidt tot een meer gedifferentieerde bevolking, waarbij het aandeel kansarme bewoners vermindert ten gunste van huishoudens met een steviger maatschappelijke positie.

Maatschappelijk rendement

Uit het onderzoek blijkt dat de omzetting van sociale huur naar ‘de markt’ over het algemeen de leefbaarheid verbetert, afhankelijk van het aandeel verkopen in een periode, het type buurt en de uitgangssituatie. Het beoogde doel wordt dus veelal bereikt, maar wat levert het de maatschappij op?

Voor het antwoord op deze vraag voerde RIGO Maatschappelijke Kosten Baten Analyses (MKBA’s) uit van de verkoop van huurwoningen in De Baarsjes, Hoofddorp en Rotterdam/Delft. Alle kosten en baten werden zoveel mogelijk in euro’s omgezet. Dat vergde een stevige investering, er was flink wat onderzoek nodig.

De baten in deze rekensom bestaan voornamelijk uit de leefbaarheidseffecten als gevolg van de verkoop. Die effecten vertalen zich in een (sterkere) stijging van vastgoedprijzen in de buurt. Vervolgeffecten kunnen zijn: een toenemend voorzieningenniveau en beter woningonderhoud door andere eigenaren omdat ze meer vertrouwen krijgen in hun buurt.

Dan de kosten. Die betreffen vooral extra uitgaven die met de verkoop gepaard gaan: splitsingskosten, extra woningonderhoud, leegstand, verkoopbevorderende maatregelen, kortingsregelingen. En voor de koper zijn er de ‘kosten koper’. Bij een MKBA wordt er altijd met een ‘nulalternatief’ vergeleken, in dit geval een vergelijkbare buurt zonder woningverkoop.

De toerekening van kosten en baten leidt in alle drie de analyses tot een positief saldo. De baten van verkoop overtreffen de kosten in sterke mate. Echter, kosten en baten verschillen aanzienlijk tussen de verschillende situaties. Zo kennen de verkopen in Rotterdam (inclusief die in Delft) lagere baten dan in Amsterdam en Hoofddorp). Omdat de kosten daar ook lager zijn, verschillen de resulterende saldi van kosten en baten echter weinig tussen de situaties. Het positieve saldo ontstaat vooral door de ingeschatte leefbaarheidseffecten. Die effecten zijn vertaald naar (relatieve) stijgingen van woningprijzen. Dergelijke stijgingen leiden pas bij verkoop tot daadwerkelijke inkomsten. Voor corporaties geldt dus dat kost voor de baat uit gaat.

Opvallend is dat De Baarsjes ondanks zijn hoge baten in de MKBA het slechtst scoort van de drie locaties. Dat komt vooral door de erfpachtafdracht en extra eisen die de gemeente stelt bij splitsing. Dat de verkoopopbrengst daardoor hoger wordt is echter niet meegerekend (een PM-post). Dat zou volgens RIGO het verschil kunnen compenseren.

In de MKBA is niet meegerekend dat de liquiditeit van corporaties toeneemt door verkoop. Dat geld kan weer maatschappelijk worden geïnvesteerd. Daar staat tegenover dat de corporatie minder betaalbare woningen kan verhuren. Het is aan de corporatie na te gaan of deze balans positief of negatief uitslaat.

Maatschappelijk rendement verkoop huurwoningen

Uit het MKBA-onderzoek blijkt dat er positieve leefbaarheidseffecten behaald zijn met de verkoop van woningen. Daarbij dient op drie zaken te worden gelet:

  • Schaal: er dient minstens 2,5 procent verkoop te zijn in een periode van 4 à 5 jaar om een effect te sorteren.
  • Uitgangspositie: hoe beter de buurt er voor staat des te minder de verkoop nog effect heeft.
  • Verschillen in type wijken: er bleek een positief effect te bestaan bij vooroorlogse gestapelde woningen evenals bij bloemkoolwijken. Voor gestapelde woningen van direct na de oorlog en uit de jaren ’60-’70 kon het effect niet worden geconstateerd.
Infographic verkoop huurwoningen (klik voor een uitvergroting)
Infographic verkoop huurwoningen (klik voor een uitvergroting)
Deze pagina delen:Share on LinkedInShare on FacebookTweet about this on Twitter