Vier corporaties voeren een MKBA uit van investeringen in maatschappelijk vastgoed
Er is wetgeving in de maak die de corporaties flink beperkt in de mogelijkheden om te investeren in maatschappelijk vastgoed. Vier Maatschappelijke Kosten en Baten Analyses (MKBA’s) laten echter zien dat investeringen in maatschappelijk vastgoed wel degelijk maatschappelijk rendement opleveren. De realisatie van maatschappelijke en commerciële voorzieningen brengt de buurt levendigheid, werkgelegenheid en een beter imago. Maatschappelijke en commerciële functies blijken elkaar te versterken. Sterker nog, ze zijn soms van elkaar afhankelijk voor hun voortbestaan. Of de vier belichte projecten met de nieuwe wet nog zouden worden toegestaan, is zeer de vraag.
Vier projecten met maatschappelijk vastgoed
Centraal op het schiereiland Marken ligt Het Trefpunt. De naam zegt het al. In dit dorpshuis – of moderner: multifunctioneel centrum – ontmoet de Markense gemeenschap elkaar. Hier wordt gebiljart, gesport, gefeest, gegeten (open eettafel) en er worden evenementen gehouden. Ook wordt er fysiotherapie gegeven en er dient een ruimte als uitvaartcentrum.
Corporaties hebben het laatste decennium veel maatschappelijk vastgoed van gemeenten overgenomen. Zo ook op Marken. Wooncompagnie kocht het dorpshuis in 2005, knapte het op en breidde het uit. Goed nieuws voor de exploitant, Stichting Het Trefpunt, en de gebruikers. Maar wogen de maatschappelijke baten op tegen de kosten van verbouwing en uitbreiding? Wooncompagnie wilde dat graag weten en liet een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse maken.
Van Marken naar Amsterdam West. Woningcorporatie de Alliantie kocht in 2007 een kantoorpand in de Ottho Heldringstraat, met het oog op toekomstige herontwikkeling, als onderdeel van een grote vernieuwingsoperatie in dit deel van Amsterdam Nieuw-West. Toen het kantoorpand leeg kwam te staan, besloot de Alliantie om het pand voor een periode van 10 jaar te gebruiken als creatieve broedplaats. In 2009 werd in het pand Broedplaats OH3 geopend, met trendy horeca (CoffeeMania), ateliers en bedrijfsruimten voor creatieve bedrijven en startende ondernemers. Het pand kreeg een ontmoetingsfunctie voor de buurt. Maar wegen de maatschappelijke baten van de Broedplaats op tegen de kosten? Een MKBA moest de Alliantie meer inzicht geven.
Van Amsterdam West naar Amsterdam Oost. Timorplein 21, een voormalige school, is een cultureel en economisch centrum in de Indische Buurt geworden. Het bedrijfsverzamelgebouw biedt onderdak aan een hostel, een café-restaurant, een bioscoop, podia, congres- en vergaderruimtes, kleinschalige bedrijfsruimtes en een onderzoeksinstituut. Ymere, Stayokay en IIRE kochten daartoe het pand in 2005 aan. Na een grootscheepse verbouwing werd het complex in september 2007 heropend. Het stadsdeel en Ymere wilden met Timorplein 21 een sterke impuls aan de buurt geven. Ymere investeert in dergelijke markante verzamelgebouwen om buurten aantrekkelijker te maken. Daaruit kunnen financiële voordelen voortkomen in de vorm van hogere huizenprijzen. Maar hoe zit het met de verdeling van kosten en baten? Een MKBA moest – achteraf – antwoord geven.
Van Amsterdam Oost naar Breda. Op en rond het wat troosteloze Dr. Struyckenplein vindt een grote vernieuwingsoperatie plaats. Daarbij wordt de openbare ruimte heringericht en worden oude woningblokken vervangen door nieuwe woningen, winkels en andere voorzieningen. Het is werk in uitvoering en de crisis heeft ook hier tot bijstellingen geleid. Bijzonder is dat hier vóór de start een MKBA is uitgevoerd. Woningcorporatie WonenBreburg wilde vaststellen welke voorzieningen het beste effect zouden hebben op zowel leefbaarheid, buurteconomie, werkgelegenheid als huuropbrengsten.
Nut en noodzaak
Het rendement van investeringen in vernieuwingsgebieden en de zogeheten ‘krachtwijken’ staat ter discussie. Door een aantal minder succesvolle projecten bij corporaties, maar zeker ook door het kritische rapport ‘Werk aan de Wijk’ van juli 2013 van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP). Het SCP signaleerde in het rapport een aantal positieve ontwikkelingen. Maar de hoofdbevinding luidde dat het krachtwijkenbeleid geen meetbaar resultaat had opgeleverd op het gebied van leefbaarheid, veiligheid en de sociaaleconomische positie van de bevolking.
Minister Blok wil nu, met de novelle voor de nieuwe Woningwet, het werkdomein van woningcorporaties inperken. De Tweede Kamer stemde op 11 december 2014 in met de novelle. Als de kabinetsplannen doorgaan, mogen corporaties nauwelijks meer in maatschappelijk en commercieel vastgoed investeren. Corporaties mogen dan bijvoorbeeld geen dorpshuizen met een combinatie van maatschappelijke en commerciële voorzieningen, woningen boven winkels en middeldure huurwoningen meer bouwen.
Projecten met maatschappelijk vastgoed zijn – in beperkte mate – nog wel mogelijk binnen de kaders van de nieuwe wet. Corporaties kunnen maatschappelijk vastgoed realiseren, met borging door het WSW, als het een verblijfskarakter heeft (hospices, opvangcentra) en als het samenhangt met een (woon-)zorggebouw. Ook eigen kantoorruimte van de corporatie en een losstaand buurthuis zonder commerciële functies kan met WSW-borging worden gerealiseerd. Zonder WSW-borging en tegen marktcondities mogen corporaties een combinatie van maatschappelijke en commerciële voorzieningen op de begane grond van een wooncomplex realiseren. Belangrijke randvoorwaarden voor deze investeringen zijn dat er geen marktpartijen zijn die willen investeren en de gemeente de investering wenselijk vindt.
De noodzaak om bewust om te gaan met maatschappelijke investeringen en ze goed te beargumenteren is door de aankomende wetswijziging groot geworden. Een MKBA kan hierbij helpen.
Rendement van maatschappelijk vastgoed
De vier MKBA’s laten zien dat:
- Een investering in maatschappelijk vastgoed, al dan niet in combinatie met commerciële functies, zeker rendabel kan zijn. Door niet alleen naar financieel rendement, maar ook naar maatschappelijk rendement te kijken, pakken de projecten over het algemeen positief uit;
- De toevoeging van maatschappelijke en commerciële voorzieningen de buurt levendigheid, werkgelegenheid en een beter imago brengt;
- Een combinatie van commerciële en maatschappelijke functies goed kan uitpakken. Ze hebben elkaar soms nodig, denk aan CoffeeMania in Studio OH3 die kan bestaan omdat kunstenaars er lunchen;
- Het onderscheid tussen maatschappelijk en commercieel niet zo zwart/wit is. Er zijn commerciële functies, zoals een koffiezaak of een bioscoop, die maatschappelijke effecten genereren voor een buurt. Denk aan levendigheid en werkgelegenheid in de buurt;
- Maatschappelijk vastgoed van corporaties gerealiseerd moet worden in buurten waar de corporatie flink wat woningbezit heeft.
Marken: investering loont
Terug naar het Trefpunt op Marken. In hoeverre bleek het daar mogelijk achteraf een relatie te leggen tussen investering en effecten, tussen kosten en baten?
Bij deze MKBA, uitgevoerd door RIGO, blijkt het uiteindelijke saldo sterk te zijn beïnvloed door de overdracht van het gebouw van gemeente naar corporatie. Naast de gemeente stelde ook de provincie een subsidie beschikbaar, terwijl corporatie Wooncompagnie de verbouwing en uitbreiding van het dorpshuis betaalde. Tenslotte werd op verbouwingskosten bespaard dankzij de inzet van vrijwilligers.
Aan de andere kant van de streep staan de baten. De hoogte daarvan wordt beïnvloed door aannames die in het onderzoek gedaan moesten worden. Hoe schat je bijvoorbeeld het nulalternatief in: de situatie waarin niets zou zijn gebeurd. De onderzoekers van RIGO gaan ervan uit dat de overgang van het beheer van een professionele naar vrijwilligersorganisatie toch wel was doorgegaan. Ze laten de baten daarvan voor de gemeente daarom buiten beeld. De onderzoekers schatten daarnaast in dat sommige effecten ook zonder de extra investeringen zouden hebben plaatsgevonden waardoor ze niet meegenomen worden in de resultaten. Dit soort afwegingen zijn een terugkerend element in MKBA’s.
De MKBA laat zien dat Wooncompagnie een mooi rendement haalt, ondanks de verbouwingsuitgaven. Ook de stichting die het dorpshuis exploiteert en de bewoners profiteren van het project. De gemeente heeft echter een negatief rendement door de toekenning van de subsidie en het buiten beschouwing laten van de besparing op het beheer. De gemeente is wél op een verantwoorde manier van de exploitatie van het dorpshuis verlost.
De totale MKBA-analyse levert een negatief saldo van een half miljoen euro op. RIGO tekent daarbij aan dat er in deze MKBA hoofdzakelijk naar bedrijfseconomische parameters is gekeken. Maatschappelijke effecten zijn nauwelijks meegerekend.
Annique Verkoeijen-Bruin (Wooncompagnie) over de MKBA ’t Trefpunt
De waarde van een MKBA zit niet alleen in de resultaten, maar ook in het proces. Annique Verkoeijen-Bruin, adviseur portefeuillemanagement bij Wooncompagnie vertelt: “De MKBA methode zorgde ervoor dat we intensief met stakeholders spraken over het project. Daardoor hebben we onze huurder, Stichting ’t Trefpunt, nog beter leren kennen en bruikbare kennis opgedaan door gezamenlijk terug te kijken op het project.”
De gemeente en de provincie legden volgens de resultaten van de MKBA toe op het project. Annique: “Dat had te maken met de keuze van het nul-alternatief. ’t Trefpunt was aanvankelijk in eigendom en in beheer bij de gemeente. De besparing die de gemeente realiseerde door het beheer uit handen te geven, is niet meegenomen in de MKBA. Als daar wel voor was gekozen, was het saldo voor de gemeente een stuk positiever geweest.”
De uitkomsten van de MKBA worden bij Wooncompagnie gebruikt in het besluitvormingsproces bij nieuwe projecten. “We maken nu voorafgaand aan een project de verwachte maatschappelijke effecten expliciet” zegt Annique. Samen met andere corporaties in de Kopgroep MKBA wordt een MKBA light ontwikkeld, als een afwegingskader voor investeringen. Annique: “We kunnen maatschappelijke effecten expliciteren op basis van rekenregels en kengetallen die de laatste jaren met verschillende MKBA’s verzameld zijn. Het is goed als deze kennis sectorbreed ingezet wordt.”
Ook een broedplaats kan renderen
Ook bij de MKBA van broedplaats OH3 vergelijkt onderzoeksbureau Ecorys het project met een nulalternatief. De vraag is daar welke andere tijdelijke bestemming de Alliantie het al aangekochte kantoor had kunnen geven. Hoogstens – het is aangekocht in crisistijd- gedeeltelijk verhuren voor een bescheiden prijs, vermoeden de onderzoekers. Ecorys rekent vervolgens de volgende effecten door: kosten en opbrengsten van de broedplaats, eventuele betere verkoop en verhuur van woningen in de directe omgeving, extra lokale bestedingen, werkgelegenheid, uitstralingseffect van de wijk, veiligheid en een beter netwerk en imago van de corporatie. Sommige maatschappelijke opbrengsten konden de onderzoekers niet in euro’s uitdrukken. Die werden als PM-post opgenomen.
Puur financieel geredeneerd is de exploitatie van broedplaats OH3 voor de Alliantie negatiever dan het nulalternatief van verhuur als kantoorgebouw. Dit komt omdat er extra investeringen zijn gedaan om het gebouw in te richten als broedplaats en omdat een deel van de creatieve ondernemers een niet commerciële huur betaalt. Maar omdat in de MKBA ook maatschappelijke baten worden meegeteld, is het eindresultaat positief. De verhouding tussen baten en kosten in het project is 1,2 tot 1,7. De bandbreedte in de uitkomst wordt veroorzaakt door het moeilijk in te schatten imago- en uitstralingseffect van de broedplaats.
De Alliantie kan dus terugkijken op een initiatief met een positief maatschappelijk rendement. Kosten en baten zijn in dit project niet evenredig verdeeld. De woningcorporatie draagt het merendeel van de investeringen. De baten komen vooral bij bewoners en huiseigenaren in de buurt terecht in de vorm van een prettiger woonomgeving en hogere huizenprijzen. Maar als belangrijke woningeigenaar in de buurt profiteert de Alliantie daar ook weer van. De invulling van Studio OH3 met een horeca- en ontmoetingsfunctie blijkt overigens het meest bepalend voor de positieve effecten.
Boukje Dingemans (de Alliantie) over de MKBA Broedplaats OH3
Boukje gaf als adviseur strategie en beleid mede opdracht voor de MKBA naar Studio OH3. Boukje: “De MKBA bracht de baten voor de buurt helder in beeld. Er waren best harde bewijzen voor de effecten voor de buurt. Vijf mensen uit de buurt die werkloos waren, zijn in dienst gekomen bij CoffeeMania. Verschillende ondernemers doen lokaal boodschappen en een aantal kunstenaars deden een project met schoolkinderen.” Het advies van Boukje aan andere corporaties: “Als je een leeg pand hebt, mensen die werkruimte zoeken, en je wilt een impuls aan de wijk geven, dan is een broedplaats met een horecafunctie een goed idee. Essentiële ingrediënten zijn maatschappelijk gedreven ondernemers en open, toegankelijke horeca op de begane grond.”
De Alliantie zet de MKBA voortaan anders in: “We hebben geconcludeerd dat de MKBA een zwaar instrument was op een relatief eenvoudige investering. Later hebben we een ex ante MKBA gedaan van de plannen voor een complexe gebiedsontwikkeling. Dat is zinvoller dan voor een relatief kleine broedplaats.”
Timorplein
De MKBA van het Timorplein dateert al van 2008 en werd uitgevoerd door RIGO. Uit de analyse komt naar voren dat het project een hoog maatschappelijk rendement heeft. De nieuwe voorzieningen – waaronder café, bioscoop, hostel en kleinschalige bedrijfsruimten – hebben de levendigheid en het imago van de buurt flink verbeterd. Dat specifiek deze buurt aantrekkelijker is geworden blijkt ook uit de extra waardestijging van woningen in de directe omgeving.
Behalve Ymere en de andere twee eigenaren heeft ook de gemeente fors geïnvesteerd, vooral in de openbare ruimte. Belangrijk gegeven is verder dat het project onderdeel is van een grootschalige opknapbeurt van de hele Indische Buurt, uitgevoerd door het stadsdeel en vier corporaties. Ook in aanpalende buurten worden woningen gerenoveerd, is nieuwbouw toegevoegd en zijn openbare ruimte verbeterd. Bovendien lopen er langjarige programma’s op het terrein van veiligheid, buurteconomie en leefbaarheid. Het is daardoor niet eenvoudig te bepalen in welke mate baten aan dit specifieke project kunnen worden toegeschreven.
De MKBA van Timorplein 21 komt uit op een positief maatschappelijk rendement van 5,4 miljoen euro. Het saldo van Ymere (-0,5 miljoen) en de gemeente (-2,9 miljoen) pakt negatief uit, terwijl vooral huiseigenaren profiteren van de investeringen vanwege stijgende vastgoedprijzen. Die baten worden ingeschat op een bedrag van tussen de 8 en 20 miljoen euro. Ymere profiteert daar nauwelijks van omdat de corporatie in de directe omgeving weinig bezit heeft. Elders in de Indische Buurt heeft de corporatie wel veel bezit, waarvan een deel na renovatie wordt verkocht. Op een ander schaalniveau profiteert Ymere dus wel van de sterk gestegen waardering voor de wijk.
Jeroen Frissen (Ymere) over de MKBA Timorplein
Jeroen was als directeur strategie bij Ymere betrokken bij deze MKBA. Jeroen: “Corporaties die investeren in maatschappelijk vastgoed, dat is een gevoelig thema. Als je overweegt om maatschappelijk vastgoed te ontwikkelen, kun je je investeringsbesluit onderbouwen met de uitkomsten van de MKBA’s.”
Wat zijn ingrediënten voor succesvolle projecten met maatschappelijk vastgoed? Jeroen: “De combinatie van maatschappelijke en commerciële partijen is essentieel om dit soort projecten rendabel te krijgen. Een goede samenwerking met de gemeente is ook belangrijk. Misschien zelfs in de vorm van cofinanciering. Dit soort projecten hebben immers voor de hele buurt een positief effect.”
Dr. Struyckenplein
De MKBA-methode kan ook vooraf, in de besluitvormingsfase, worden ingezet. De mogelijkheden daartoe nemen toe naarmate er meer referentieprojecten, zoals Timorplein 21, zijn.
Een voorbeeld van een MKBA vooraf is die van het Dr. Struyckenplein van WonenBreburg in Breda. In het voorjaar van 2011 is gestart met de aanpak van dit plein en de aanpalende woningbouw. Volgens de Ontwikkelingsvisie Heuvel wordt dit ‘doodse plein’ met zijn monotone wooncomplexen herschapen in een levendig winkelgebied met een gedifferentieerd woningprogramma. De MKBA, uitgevoerd door RIGO, richt zich op de voorzieningenkeuze in één van de nieuwbouwblokken.
In de MKBA werden aan de batenkant van het totale project effecten in drie categorieën toegerekend: leefbaarheid, werkgelegenheid en woongenot. De totale baten van de voorzieningen werden ingeschat op 6,9 miljoen euro. De toegenomen leefbaarheid van de wijk Heuvel vormt de grootste baat: afnemende werkloosheid, een verbeterde bevolkingssamenstelling (meer hogere inkomens), een lagere mutatiegraad en een hoger veiligheidsgevoel. Deze leefbaarheidseffecten leiden tot hogere vastgoedwaarden in de directe omgeving, is de analyse van RIGO.
Dan de vraag naar de optimale mix van voorzieningen. Er zijn zes typen voorzieningen in de analyse betrokken: warenhuis, cafetaria, restaurant, fysiotherapeut, bibliotheek en kantoor. De eerste vier voorzieningen, allen commercieel, scoren hoog. De bibliotheek eindigt onderaan vanwege de lage huuropbrengst en een geringe bijdrage aan buurteconomie en werkgelegenheid. De onderzoekers raden een mix aan van fysiotherapeut, cafetaria, warenhuis en restaurant. Een maatschappelijke kosten en baten analyse leidt dus niet altijd tot een keuze voor maatschappelijke voorzieningen.
Ad Vingerhoets (WonenBreburg) over de MKBA dr. Struyckenplein
Ad was projectmanager van het plan Dr. Struyckenplein. Ad: “De branchering (red.: winkel- en voorzieningenaanbod) was vooraf nog niet bekend. We wilden weten welke voorzieningen het hoogste maatschappelijk rendement zouden opleveren.” Over de MKBA: “Meestal meet je achteraf wat de effecten van een investering zijn. Voor het Dr. Struyckenplein is de analyse aan de voorkant gedaan. Daarmee konden we sturing geven aan de ontwikkeling. We konden effecten inschatten op basis van uitkomsten van plannen die al gerealiseerd zijn.”
“Een plan wijzigt altijd enigszins tijdens de uitwerking, maar we zijn er wel zo dicht mogelijk bij gebleven,” vertelt Ad. “De bibliotheek kwam er niet, wel horeca en fitness. Beide zorgen voor levendigheid en een ontmoetingsfunctie. Het project is niet alleen effectief geweest voor de buurt; ook omliggende nieuwbouwprojecten met bedrijfsruimtes merken de aanzuigende werking van deze branchering. Bij een nieuwe ontwikkeling, waarbij de branchering onbekend is, zou ik zeker weer een MKBA overwegen.”
Of een vergelijkbaar plan in de toekomst nog te realiseren is, is zeer de vraag. Ad: “Het is een grote ontwikkeling met een forse investering. Om daar als corporatie alleen in te stappen, dat is qua financiering erg lastig. WonenBreburg ging voor het dr. Struyckenplein een samenwerking aan met de Nederlandse Bouw Unie.”
Samenwerken met gemeente en marktpartijen
Corporaties zullen waarschijnlijk geen vergelijkbare projecten met maatschappelijk vastgoed meer realiseren, wanneer de Herzieningswet in werking treedt. De projecten dr. Struyckenplein en het Trefpunt, met zowel een maatschappelijk als commercieel karakter, komen straks niet meer voor staatssteun in aanmerking. Commerciële functies met een maatschappelijk karakter, zoals CoffeeMania in broedplaats OH3, zijn niet meer toegestaan. Voorzieningen met een wijkoverstijgende functie, zoals Timorplein (Ymere), kunnen volgens de nieuwe regelgeving niet meer geborgd worden door het WSW. Een gemiste kans voor de kwaliteit en leefbaarheid van wijken en buurten. In nauwe samenwerking met gemeenten en marktpartijen kunnen corporaties bekijken welke maatschappelijke en commerciële functies, binnen de kaders van de nieuwe wet, nog mogelijk zijn.
