Gebrek verhuisdynamiek niet overal probleem

Minder verhuisdynamiek een feit, maar niet overal een probleem

Regelmatig wordt gesteld dat de woningmarkt ‘op slot’ zit.  Of dat daadwerkelijk zo is, is vooral afhankelijk van het perspectief van waaruit de woningmarkt wordt bezien. In grote delen van het land blijkt het wel mee te vallen, zo laat het rapport ‘Meer beweging op de woningmarkt‘ zien.

In het rapport, dat RIGO in opdracht van Corpovenista vervaardigde, is de dynamiek op de woningmarkt vanuit verschillende perspectieven bekeken. Het toont dat het gebrek aan dynamiek vooral in gespannen woningmarkten een probleem is: voor woningzoekenden en voor verhuurders. Volkshuisvestelijk gezien moet het gebrek aan dynamiek als probleem niet worden overdreven, zo stellen de onderzoekers. Ze laten in het rapport zien dat de verhuisdynamiek lang voor de crisis is gaan afnemen. Al sinds begin jaren negentig is de dynamiek, onder invloed van de ‘ontgroening’ van de bevolking, dalende.  Het grootste deel van Nederland is gesetteld en tevreden. Waarom zouden ze moeten verhuizen?

De afgenomen verhuisdynamiek is dus een feit en niet overal een probleem. Maar daar waar toetreders tot de woningmarkt in de knel komen, waar starters, herstarters (scheidingsgevallen) en nieuwkomers staan te rammelen aan de poort, waar zij zelfs in minder populaire buurten moeilijk aan een woning kunnen komen, waar koopwoningen duur en wachttijden voor huurwoningen lang zijn en waar tegelijkertijd de nieuwbouw op een laag pitje staat, daar kan met recht worden gezegd dat de woningmarkt op slot zit en dat dit een probleem is. Er zijn niet zo veel plaatsen waar al deze verschijnselen zich gelijktijdig voordoen. Hoewel niet heel Nederland is onderzocht, lijkt Amsterdam een uitzondering.

Selectief op slot zit de markt op meer plaatsen. Bijvoorbeeld daar waar veel huurders te lang in sociale huurwoningen blijven wonen, ook als ze daar financieel en/of qua levensfase niet meer in passen. Daar is sprake van ondoelmatige bezetting van de woningvoorraad en evident gebrekkige marktwerking. Omdat outsiders wel een marktconforme prijs betalen en omdat de prijzen de laatste jaren sterk gestegen zijn, is het contrast met de insiders hier groter geworden. In die gevallen zou meer dynamiek geen kwaad kunnen.

Dynamiek bevorderen: maatregelen

Uit het onderzoek blijkt dat, voor wie besluit om te dynamiek op de woningmarkt een impuls te geven, er drie typen maatregelen mogelijk zijn. Het gaat om:

  • Pull-maatregelen, gericht op het toevoegen van woningen (opstarten nieuwe verhuisketens), het verleiden van zittende bewoners en het wegnemen van drempels;
  • Push-maatregelen, gericht op het stimuleren van verhuizingen door het onmogelijk of onaantrekkelijk maken om te blijven zitten;
  • Maatregelen gericht op het verbeteren van de marktwerking en daarmee op een hogere omloopsnelheid in de voorraad.

Welke maatregelen mogelijk, zinvol en effectief zijn hangt sterk af van de lokale en regionale context. Elementen daarin zijn de druk op de markt, de aard van die druk (jonge twintigers of juist / ook eind-twintigers en dertigers), de samenstelling van de voorraad (oud en goedkoop of juist jong en duur), de mate waarin die voorraad scheef wordt bewoond, de aard van die scheefheid (zijn het jongeren of juist babyboomers of senioren) en de beschikbaarheid en geschiktheid van bouwlocaties.

Publicaties