Tijdens de eerste editie van Corpovenista on tour gingen Amsterdamse corporaties op 30 september met elkaar in gesprek over twee thema’s die in de regio Amsterdam om een eigen aanpak vragen. Aan de hand van Corpovenista-onderzoek scherpten de deelnemers hun mening over de dynamiek op de woningmarkt en betaalbaarheid.

Door Lisette Vos

In het hoofdkantoor van Stadgenoot gaf senior beleidsmedewerker Strategie & Portefeuille Perry Hoetjes de aftrap voor het eerste werkcollege dat deze keer samen met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) was georganiseerd. Hoetjes stelde dat bij Corpovenista-deelnemers behoefte bestaat om in te zoomen op de lokale situatie op de woningmarkt. “Amsterdam heeft een eigen verhaal. Met de onderzoeksresultaten van Corpovenista in ons achterhoofd, kijken we vanmiddag samen naar de urgente vraagstukken in de stad.”

Dynamiek op de woningmarkt

Onderzoeker André Buys van RIGO die meewerkte aan het Corpovenista-onderzoek ‘Meer beweging op de woningmarkt – Hoe, waar, waarom en voor wie?’ spitste als eerste de uitkomsten toe op de lokale praktijk in Amsterdam. Volgens hem heeft het gebrek aan beweging op de woningmarkt meer te maken met demografie, dan met de crisis. De stad heeft een enorme aantrekkingskracht op jongeren die er willen studeren, en na hun studie willen blijven. Als ze zich als gezin willen settelen, is de behoefte om naar omliggende gemeenten als Almere en Purmerend te verhuizen veel kleiner dan in andere studentensteden, zoals Groningen. “Daar begint het te kraken”, stelt Buys.

Hij gebruikt de metafoor van de roltrap: bewoners willen in een volgende levensfase vaak een andere, ruimere, woning. Voor afgestudeerden is het echter lastig om een passende sociale huurwoning te vinden. Een koophuis met een hypotheek of huurwoning in de vrije sector is vaak nog te duur. En Amsterdammers die in een ruime, betaalbare (huur)woning wonen, blijven meestal zitten waar ze zitten (de incourante voorraad). Kortom: de doorstroom stokt in Amsterdam. Wel heeft de komst van de nieuwbouwwijk IJburg een groep dertigers aan een gezinswoning kunnen helpen. Het probleem is daarmee nog niet van tafel.

Tijdens de aansluitende discussie ging het onder meer over de basale vraag aan welke oplossing corporaties willen werken. Amsterdam is een geliefde stad om in te wonen, maar wordt door de krapte op de woningmarkt steeds duurder. Voor bewoners met een laag inkomen lijkt er steeds minder plaats te zijn. “Wordt Amsterdam een London of een Parijs waar de prijzen onbetaalbaar zijn voor veel mensen? En is dat erg?” “En als de roltrap nu niet goed werkt, hoe definiëren we dan eigenlijk een wél functionerende roltrap?” En zo luidde een reactie daarop: “De vraag is wat voor stad we willen, maar vooral wíe wij als corporaties willen bedienen.”

Oplossingen

Door betaalbare studio’s te bouwen voor jonge mensen, krijgt de verhuisketen aan het begin in ieder geval een impuls. Andere oplossingen om de woningmarkt meer in beweging te krijgen, kwamen ook voorbij. Stadgenoot biedt al enige tijd Friends-contracten aan waarbij jongeren samen een ruimere woning kunnen huren. In de Bijlmer (Amsterdam Zuidoost) zijn de kluswoningen populair: bewoners kopen een huis voor 60.000 tot 70.000 euro en knappen die naar eigen inzicht op. In de populaire wijk De Pijp in het centrum wordt een verzorgingshuis omgebouwd tot kleine betaalbare studio’s die ouderen kunnen huren. Hierdoor komen ruimere woningen in de buurt vrij. En zo komt de roltrap ook aan de bovenkant in beweging.

Betaalbaarheid

Jan Kraak van Ymere, lid van de stuurgroep Corpovenista, startte met een verhaal over betaalbaar wonen, op basis van het RIGO-onderzoek naar woonlasten en kwaliteit in de sociale huursector. Het onderzoek geeft onder meer inzicht in de betalingsproblematiek, ook in Amsterdam. Zo’n 6 procent van de huishoudens die bij een corporatie huren, heeft te hoge woonlasten. Dit cijfer is gebaseerd op een minimale variant van het Nibud waarbij de vaste laste lasten – behalve de woonlasten – op een minimum zijn vastgesteld. Bij de plus-variant (huishoudens doen wel mee aan het maatschappelijk leven) gaat het om 16 procent. Voor Amsterdam liggen deze percentages net iets hoger, respectievelijk 7 en 17 procent.

Volgens onderzoek van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AWFC) – met overigens andere Nibudnormen -blijkt dat te hoge woonlasten vooral bij nieuwe verhuringen voorkomen.. Deze groep huurders kan hierdoor eerder in betalingsproblemen komen. De vraag die tijdens de discussie dan ook werd opgeworpen, is of corporaties strengere normen moeten hanteren bij de toekenning van een woning. Corporaties lopen immers ook een bedrijfsrisico door woningen te duur te verhuren, omdat betalingen kunnen uitblijven. Anderen stellen dat corporaties er juist voor bewoners moeten zijn die minder geld hebben te besteden. Zij hebben recht op een betaalbare huurwoning. “Wij moeten Den Haag duidelijker laten zien waar maatregelen als de verhuurdersheffing toe leiden. Daar ligt het probleem.”

Huurachterstand

Strenger worden bij de toekenning is volgens sommigen ook niet altijd een oplossing. Twee maanden later kunnen de persoonlijke omstandigheden van de huurder al weer veranderd zijn. Bijvoorbeeld door ontslag. Corporaties wijzen hun huurders wel steeds vaker op hoge woonlasten in relatie tot hun inkomen. Uiteindelijk is de keuze nog aan de huurder – die zelf het overzicht van alle andere (vaste) lasten heeft – om de huurwoning al dan niet te accepteren. Mocht een huurder echter een huurachterstand op dreigen te lopen, dan grijpt de corporatie steeds eerder in. “We gaan in gesprek om tot een oplossing te komen, bijvoorbeeld met een tijdelijke betalings- of overbruggingsregeling. Als je een huisuitzetting kan voorkomen, scheelt dat veel geld.”