Aan welke knoppen kun je draaien om de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren? Welke effecten heeft dat voor welke groepen? RIGO ontwikkelt in opdracht van Corpovenista een instrument dat de effecten van externe ontwikkelingen en maatregelen van verschillende actoren in beeld brengt.
“Het huidige niveau van woonlasten geeft problemen”, zegt Steven Kromhout (RIGO). Tussen de 133.000 en 156.000 huurders hebben te hoge lasten. De helft van die groep komt maandelijks meer dan 100 euro tekort. Vooral alleenstaanden tot 65 jaar en gezinnen hebben vaak te hoge woonlasten. Kromhout legt de laatste hand aan een analyse van woonlasten in Amsterdam, Rotterdam en de Brabantse steden.
Modulair model
Kromhout ontwikkelt een modulair model dat de effecten van externe ontwikkelingen en maatregelen op betaalbaarheid in beeld brengt. De corporaties gaan dit model zelf gebruiken om intern het beleid te bepalen en extern het gesprek aan te gaan. Kromhout: “Niet alleen de corporaties kunnen aan de knoppen draaien. Het Rijk en gemeenten hebben een grote invloed op betaalbaarheid.” Ook het verhuis- en woongedrag van huurders vond een plek in het model. Externe factoren zoals energieprijzen en economische ontwikkeling zijn ook opgenomen. Alle factoren samen bepalen de woonlasten, de wachttijd, de spreiding of concentratie van huurders met te hoge woonlasten en het beslag op de huurtoeslag. “Corporaties kunnen met het model het scenario zoeken waarin de betaalbaarheid verbetert terwijl het beslag op de huurtoeslag gelijk blijft”, aldus Kromhout.
Wie draait aan welke knoppen?
Corporaties kunnen betaalbaarheid beïnvloeden door streefhuren te wijzigen, door huurharmonisatie toe te passen door de huur af te toppen en door de jaarlijkse huurverhoging inkomensafhankelijk maken. De rijksoverheid kan de huurtoeslagregeling en de toewijzingsnormen aanpassen. Gemeenten kunnen het armoedebeleid wijzigen.
Inkomensafhankelijk huurbeleid
De deelnemers van de workshop zien veel perspectief in inkomensafhankelijk huurbeleid. Individueel maatwerk voor mensen met te hoge woonlasten, zoals Huur op Maat, is gewenst. Huur op Maat werd bij één van de deelnemers erg succesvol ingezet. Huurders waren ermee geholpen terwijl het de corporatie niet veel kostte. Het huidige politieke klimaat biedt de corporaties weinig ruimte voor maatwerk.
Verder bouwen
Kromhout vult het model nu met gegevens over verhuureenheden, huurders en verhuringen van een aantal corporaties. De eerste versie van het instrument bevat de onderdelen met de meeste inmpact op betaalbaarheid. In de tweede versie vult Kromhout het instrument aan met onder andere de duurzaamheid van de woning en nieuwbouw. De resultaten van het onderzoek en het modulaire model zelf worden gepubliceerd op de website van Corpovenista.