Studentenhuisvester Stadswonen, sinds vorig jaar eigendom van Woonstad Rotterdam, past zelfbeheer succesvol toe. ‘Wij leren er veel van,’ aldus Jacqueline de Rooij van Woonstad.

Door Silvester de Ruig

‘Op deze flatscreen staan de kamernummers die via www.wasrooster.nl een wasmachine of droger hebben ingeboekt. ’ Christian Veldhuijzen, student econometrie, bewoner en technisch beheerder van Woongebouw De Snor, pakt zijn smartphone en enkele tellen later verschijnt het nummer van zijn appartement op het scherm in het washok: donderdag 21 januari, om 17.00 uur. Over twintig minuten. ‘Vervolgens voer je op de muntjesautomaat de 16-cijferige code in, die je via www.wasmuntje.nl hebt verkregen. En je kunt wassen.’

Voor Veldhuijzen is het tot in de puntjes verzorgde centrale wassysteem de gewoonste zaak van de wereld: ‘De URL ’s voor de was-sites waren nog vrij. Aan de hand van de prijzen van de collectief ingekochte energie via Stadswonen Rotterdam, de aanschafprijs en draaitijd van de machines hebben we uitgerekend dat een muntje vijfentachtig eurocent moet kosten, de muntjesautomaat zelf is ontworpen en gemaakt door een student bedrijfskunde …’

Marvin Siemensma, beleidsmedewerker bij de Rotterdamse studentenhuisvester Stadswonen, staat erbij te glimmen. In de jaren ’90 woonde hij zelf als student in De Snor én was er technisch beheerder. Gedurende zijn studie bedrijfskunde, kwam hij via een zomerbaantje bij Stadswonen terecht, waar hij intussen zestien jaar werkt. ‘Wij richten ons voornamelijk op studenten en verhuren zo’n zesduizend kamers en appartementen die verdeeld zijn over honderd gebouwen. De meeste complexen vind je in Kralingen en het centrum van de stad.’ Stadswonen is inmiddels eigendom van Woonstad Rotterdam, dat de studentenhuisvester per 1 mei 2015 van Vestia heeft overgenomen. Bij Woonstad zijn ze erg blij met de overname, ook omdat Stadswonen veel ervaring heeft met zelfbeheer. ‘Ze laten veel aan de studenten over, geven hen een hoop vrijheid. Daar leren wij van’, aldus Jacqueline de Rooij van Woonstad.

Al sinds begin jaren negentig moedigt Stadswonen zijn huurders aan om een zo actief mogelijke rol te spelen in hun woon- en leefomgeving. Siemensma: ‘De laatste twee jaar komt er steeds meer aandacht van buitenaf voor wat wij aan onze huurders overlaten, en hoe wij dit aanpakken. De opkomst van de participatiemaatschappij dwingt woningcorporaties de verantwoordelijkheid weer bij de huurders neer te leggen. Bij Stadswonen zijn we niet anders gewend …’

Zelfbeheer avant la lettre, met studentencomplex De Snor als één van de paradepaardjes. De Snor is in 1989 gebouwd door het toenmalige SSHR (later: Stadswonen). Het lange, slurfachtige pand telt 297 wooneenheden. Uit eigen gelederen zijn een beheerder technische zaken, een beheerder verhuurzaken en een penningmeester benoemd. Zij vormen het dagelijks bestuur en vormen de schakel tussen de huurders en Stadswonen. Ze maken deel uit van een negenkoppige wooncommissie, die in de Snor erg actief is.

Tientallen initiatieven

Zo heeft deze wooncommissie de afgelopen jaren tientallen initiatieven ontwikkeld. Ze legt bewoners die hun vuilnis naast in plaats van in de container gooien een boete op, er struinen sinds kort kippen rond in een ren in de gezamenlijke tuin (de verantwoordelijkheid van de kippencommissie …) en op het dakterras staan zelf getimmerde lounge-meubelen van steigerhout

Kleine onderhouds- en reparatiewerkzaamheden worden  – ná een reparatiemelding aan Stadswonen – merendeels door de eigen technische dienst opgelost. De technische dienst bestaat eveneens uit een paar studenten, die er een leuke bijverdienste aan hebben; een door de bewoners onderling overeengekomen vrijwilligersvergoeding van 7,50 euro tot 12,50 euro per uur die wordt verantwoord in de jaarverslagen. Voor het ‘klussen’ is er beschikking over een zeer goed geoutilleerd gereedschapshok. Ieder voorjaar voert De Snor een hygiëne-controle in alle woon-units uit en organiseert ze een fietsen-opruimdag. Beide acties worden via een persoonlijke brief, via Facebook én op de website van De Snor gecommuniceerd.

Ook heeft de Snor een gezamenlijke huiskamer, voorzien van een beamer en een geluidsinstallatie, die te huur is voor interne feestjes. En is er een ruime ‘boardroom’, waar vergaderd kan worden en waar de beheerders wekelijks spreekuur houden. Veldhuijzen wijst op een stapel dozen op één van de tafels in de boardroom: ‘In de aanbieding, beveilingscamera’s, 72% korting. We wilden camera’s op ons terrein ophangen. Er zijn vorig jaar een paar scooters gejat.’

Fondsen

Om alle door de wooncommissie geopperde initiatieven te bekostigen zijn drie fondsen in het leven geroepen: het beheerfonds, het ‘fonds kleine herstellingen’ en het leefbaarheidsfonds. Maandelijks wordt geld voor deze ‘potjes’ gereserveerd via vaste, kleine bijdragen in de servicekosten; momenteel in totaal een bedrag van zo’n acht euro per maand. Op dit bedrag is door de inwoners zelf middels de wooncommissie en/of de bewonersvergadering invloed uit te oefenen. De bijdragen zijn vastgelegd in het huurcontract; elke bewoner draagt dus verplicht bij. Stadswonen int de servicekosten en stort de bedragen die bestemd zijn voor de fondsen direct door naar de rekening van de wooncommissie. Vanuit het beheerfonds wordt onder andere een maandelijkse vrijwilligersvergoeding van 375 euro aan de beheerders betaald. ‘Voor het geld hoef je het niet te doen, dan kun je beter de horeca in,’ lacht Veldhuijzen. Al het gereedschap dat door de jaren heen is aangeschaft, is bekostigd uit het fonds kleine herstellingen. Het geld voor de kippenren en de steigerhouten meubels komt uit het leefbaarheidsfonds, waar ook een gedeelte van de boetes en de opbrengsten van verhuur van de huiskamer en de barbecues in wordt gestort – voor een feestje op zijn tijd.

Siemensma begrijpt dat een verregaande vorm van zelfbeheer zoals bij De Snor niet overal kan worden gerealiseerd. ‘Je hebt hier te maken met studenten. Dat zijn mensen die over het algemeen goed in staat zijn om veel zelf te regelen. Ze zijn hoog opgeleid, inventief en hebben relatief veel vrije tijd.’ Al kan je met andere doelgroepen misschien minder doen, de voorwaarden om zelfbeheer te stimuleren zijn volgens Siemensma, ook als het om zelfbeheer op kleinere schaal gaat, hetzelfde. ‘Je dient je als corporatie zoveel mogelijk faciliterend op te stellen en bewoners met concrete tools te helpen hun eigen organisatie op te tuigen; het is een gezamenlijke inspanning. Als corporatie dienen we als vliegwiel. Reeds bij de bouw van De Snor is al rekening gehouden met een grote vergaderruimte, een huiskamer en een gereedschapshok. Wij als organisatie faciliteren de wooncommissie via het innen van de servicekosten voor de fondsen. En de template voor de eigen website van De Snor is bijvoorbeeld door ons aangedragen.’

Voorwaarden succesvol zelfbeheer

Een andere basisvoorwaarde is volgens Siemensma dat beide partijen te allen tijde weten wie waarvoor verantwoordelijk is; de spelregels moeten duidelijk zijn. Om dit te waarborgen hebben complexen zoals De Snor een reglementenboek (‘Handleiding Beheer’), dat intussen negenennegentig pagina’s telt. Voor de ‘gewone’ huurder zijn er folders gedrukt over verschillende thema’s die met zelfbeheer te maken hebben. Zo is er de onderhoudswijzer, waarin kort en duidelijk staat aangegeven wat onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder valt, en wat onder die van de huurder; informatie die ook op de website staat. ‘Sommige zaken zijn nu eenmaal beter om als corporatie in eigen hand te houden, zoals het onderhoud van de opstal. Een aantal dingen kunnen ook gewoon niet uit handen worden gegeven, bij machte van de wet. Het openbare groen rond het gebouw valt bijvoorbeeld wettelijk onder onze verantwoordelijkheid. Maar dat de wooncommissie zelf boetes heft voor verdwaald vuilnis op het eigen terrein, daar kunnen we ons als verhuurder prima in vinden’, aldus Siemensma.

De laatste en misschien wel belangrijkste voorwaarde is volgens hem een nauw contact met de beheerders van een woongebouw. ‘Zeker als het wat minder gaat, moet je erbovenop zitten. En daarmee bedoel ik vooral: direct reageren op vragen en verzoeken. Want uit ervaring weten we dat als het niet loopt in een gebouw, er ook een lagere bereidheid onder bewoners is om in een wooncommissie te stappen. Dat moet je proberen om te buigen. Wij  hebben drie fulltime medewerkers in dienst, die zich met de dagelijkse gang van zaken in de gebouwen bezighouden. Mede op basis van hun ervaringen maak ik beleid.’

Of Stadswonen niet bang is dat het zelfbeheer te ver doorschiet? Marvin lacht: het is de geijkte vraag van de buitenwacht. De angst die met verandering gepaard gaat. ‘Vorig jaar wilde de bewonerscommissie dat de gevel direct aangepakt zou worden. Vanuit Stadswonen vonden we dat dat we nog wat meer tijd nodig hadden in verband met de voorbereiding. Ze hebben toen de gemeente ingeschakeld. En met wat aanpassingen hebben we het toen toch eerder in gang gezet. Ach, daar moet je tegenkunnen als corporatie. Thats part of the game …’

‘Waar het ons uiteindelijk om gaat, is een ‘actief’ woongebouw. Of deze manier van verhuur ons onder de streep geld bespaart, zou ik niet durven zeggen. Maar daar is het ons ook niet om te doen. Het (mede)verantwoordelijk maken van huurders voor hun eigen woon- en leefomgeving brengt directe voordelen met zich mee. Als één van jouw medebewoners je douchekop monteert, dan zal je ‘m niet zo snel slopen. En dat geldt natuurlijk ook voor bijvoorbeeld zwerfvuil of geluidsoverlast; men houdt rekening met elkaar. Door zelfbeheer ontstaat een groter gevoel van mentaal eigenaarschap voor de woning en het gebouw. En dus is er meer sociale cohesie. En om betrokken, happy bewoners is het ons te doen. In een happy gebouw.’