De Discussiedagen Sociale Huisvesting, die dit jaar op 6 en 7 oktober hebben plaatsgevonden, konden wederom op grote belangstelling rekenen. Overtrof het aantal aanmeldingen vorig jaar al de verwachtingen, dit jaar was het aantal aanmeldingen (37) voor deze tweedaagse, waarin bevlogen beleidsstrategen op het gebied van wonen elkaars gedachtenspinsels en ervaringen delen, nog groter.

Wegen vinden uit de huidige wooncrisis vergt onderzoek, denken, doen en debat om zicht te krijgen op de oorzaken van de huidige problematiek en de contouren van oplossingen. De Discussiedagen Sociale Huisvesting 2021 bood hier ruimte voor tijdens alweer haar zevende editie, die op 6 en 7 oktober plaatsvond in Kontakt der Kontinenten te Soesterberg. Alle deelnemers, waaronder ook een grote groep Corpovenista-strategen, schreven voorafgaand aan de dagen een paper. Vijf onderwerpen die met de wooncrisis samenhangen, werden tijdens deze editie in het bijzonder aan de orde gesteld.

Sociaal beheer: een nieuwe ambacht?
De toename van kwetsbare groepen in de wijk leidt nogal eens tot een toename van overlast en onbegrip. Sociaal beheer van een complex of buurt kan bijdragen aan het woongenot van alle bewoners, niet in de laatste plaats de kwetsbare bewoners zelf. Het mes snijdt aan twee kanten. Kwetsbare bewoners vinden eerder steun als er (woon-)problemen ontstaan. Bij buurtbewoners kan er meer begrip ontstaan voor hun kwetsbare buurtgenoten.
Sociaal beheer lijkt soms een eenvoudige oplossing, maar de praktijk is vaak weerbarstig. Hoe organiseer je goed sociaal beheer? Welke nieuwe beheerconcepten dragen hieraan bij? Horen woningtoewijzing en aandacht hebben voor de samenstelling van complexen ook bij sociaal beheer? Wat kun je van buurtbewoners vragen en verwachten? En wie gaat dat allemaal betalen?

Netwerken en allianties in de sociale huisvesting: de prijs en de opbrengst
In de sociale huisvesting wordt steeds vaker samengewerkt in informele netwerken en meer geformaliseerde allianties. De aard en organisatie van deze initiatieven zijn zeer uiteenlopend. Gedeeld kenmerk is dat samenwerking meestal niet vrijblijvend is en individuele organisaties en projecten overstijgt. De onderwerpen en schaalniveaus van die samenwerkingsverbanden zijn divers, maar raken altijd wel een of meer pijlers van de volkshuisvesting: betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit (inclusief duurzaamheid en leefbaarheid).
Hoe organiseer je die netwerken en allianties? Wat is hun praktische meerwaarde? Welke ‘prijs‘ betalen partijen voor hun deelname? Wat werkt? Wat werkt niet? Hoe houd je toezicht op deze samenwerkingsverbanden? Hoe kunnen we theoretische concepten en praktische ervaringen samenbrengen voor een (nog) beter functioneren van netwerken en allianties?

Conceptueel & industrieel: een revolutie in de bouwkolom?
Veel sociale huurwoningen worden nog op traditionele wijze ontwikkeld en gebouwd. Bij ieder traditioneel nieuwbouwproject wordt het wiel opnieuw uitgevonden en worden per project unieke woningbouwoplossingen ontwikkeld. De vraag is of de sector zich deze werkwijze kan blijven veroorloven, wetende dat er de komende 10 jaar 1 miljoen woningen gebouwd moeten worden, de in het Klimaatakkoord vastgelegde ambities op het gebied van verduurzaming, energietransitie, klimaatadaptatie en circulariteit moeten worden gerealiseerd, en bouwen en wonen betaalbaar moet blijven. Die opgaven lijken niet realiseerbaar wanneer er traditioneel ontwikkeld en gebouwd blijft worden.
Maar hoe dan wel? Mag van de bouwsector, bouwbedrijven voorop, niet worden verwacht dat zij het bouwproces veel efficiënter organiseren? Is conceptueel en industrieel bouwen de toekomst? Wat is de rol van corporaties en gemeenten daarbij? Wat betekent het voor de technische en functionele kwaliteit van de opgeleverde woningen? Voegen industriële en conceptuele woningen voldoende kwaliteit toe voor toekomstbestendige leefbare wijken, of bouwen we daarmee de herstructureringswijken van de toekomst? Gaat conceptueel bouwen ten koste van differentiatie in vorm en ontwerp en dus ten koste van keuzevrijheid? En hoe zit het met de invloed van
(toekomstige) bewoners? Zijn conceptueel en industrieel gebouwde woningen overal toepasbaar?

De wooncrisis en de ruimtelijke ordening
Een minister van Volkshuisvesting staat hoog op het wensenlijstje van de politiek. Die zou de aanpak van het nijpende woningtekort moeten gaan regisseren. In vroeger tijden was volkshuisvesting altijd gepaard aan ruimtelijke ordening. En ook nu lijken planologische keuzen belangrijk zo niet randvoorwaardelijk voor het succes van het inlopen van het woningtekort. Alle creatieve ideeën over het beter verdelen van woonruimte ten spijt is extra woonruimte creëren het belangrijkste instrument. Waar kan het beste worden bijgebouwd? Wat zijn de argumenten om voor bouwen in bestaand stedelijk gebied te pleiten?

Weg van de marktwerking
Sociale huisvesting is in Nederland groot geworden als alternatief voor de markt en werkt in het belang van de volkshuisvesting, niet in het belang van aandeelhouders of beleggers. Door een dominante neoliberale agenda is vanaf de jaren negentig gewerkt aan het beperken van de overheidsbemoeienis en het marginaliseren van de sociale sector door het stelselmatig vergroten van het marktdenken. De marktwaarde bepaalt de hoogte van huurverhogingen en de verhuurdersheffing. Corporaties verkopen hun duurste woningen om de verhuurdersheffing te kunnen betalen en te kunnen investeren in de rest van hun bezit wat leidt tot onbereikbaarheid van de meest gewenste wijken voor huishoudens aan de onderkant. De doorgedraaide situatie op de woningmarkt versterkt de positie van de vermogenden, de beleggers en huizenbezitters en verzwakt de positie van de ‘have-nots’ en leidt tot concentratie van kwetsbare bewoners in de meest kwetsbare wijken. De toegang tot de stad is niet langer gewaarborgd voor de zwakste groepen en middeninkomens zonder eigen vermogen.
Welke alternatieven zijn er voor het marktdenken in de sociale sector? Hoe kunnen we de maatschappelijke waarde tot uitgangspunt maken? Tot welke problemen heeft het marktdenken tot nu geleid? Hoe kunnen we de toegankelijkheid van de stad garanderen voor de zwakste huishoudens en de wooncrisis oplossen als we de marktwerking blijven omarmen? Leiden gesubsidieerde koopwoningen, koopgarant-constructies, startersleningen e.d. niet tot verdere prijsopdrijving of toch tot een duurzame oplossing?

De 8 meest relevante papers volgens Platform31

Platform31 selecteerde uit de paperbundel 8 relevante papers – waaronder de papers van Corpovenistaleden Maarten Vos (Vidomes), Bastiaan Staffhorst (Mitros) en Grietje Doevendans (Portaal). Deze 8 papers vind je hier.